好地网8月14日讯（研究员 黄卓贤）8月15日，深圳将出让1宗商住地，位于宝安中心区，土地面积42521.94㎡，容积率3.4，建筑面积145000㎡，起价640900万元，楼面起价44200元/㎡。

根据《出让公告》要求，住宅125000㎡（占比约86.2%）允许分割转让，商业18350㎡（占比约12.7%）限整体转让。如溢价成交，商业不参与溢价部分的分摊。

地块指标

地块航拍图（来源：深圳交易集团有限公司）

地块曾于今年3月挂牌，后终止出让。此次重新挂牌，出让面积、容积率均有所下降，取消酒店业态，商业部分限整体转让不变，住宅占比大幅提升（从48.8%上升至86.2%），大大提升居住舒适度的同时，降低房企开发难度。

价格方面，起始总价从86.3亿元下降至64.1亿元，而楼面起价从31834元/㎡上调至44200元/㎡。

两次挂牌指标对比

与地块相距约400米的保利瑧誉项目（出让时间2024年9月26日，成交楼面价52222元/㎡），于上周五（8月8日）取证，预计8月23日开盘，首推1栋2单元204套纯四房单位，折后均价约9.23万/㎡（最高价约10.2万/㎡）。

据悉，保利瑧誉8月10日上午开启冻资，仅30小时冻资比已超1:1，由于距离8月21日冻资截止日期仍有一段时间，预计冻资人数将持续上升。

从区位来看，本次出让地块位置较保利瑧誉项目更为核心，位于宝安中心区中央绿轴西侧，正对深圳人气顶流欢乐港湾，周边文体配套顶级，城市界面优越，且南面、西面均能望海，地块素质高。

另外，地块容积率为3.4，较保利瑧誉5.4的容积率也低不少，居住舒适度更高。显然，地块未来定价，将明显比保利瑧誉项目高。

二手房方面，位于中央绿轴东侧的熙龙湾等楼龄超10年楼盘（不靠海，但教育、商业、医疗配套更为集中），成交价约在13万/㎡左右。

地块位置图（来源：好地大数据）

考虑到地块有约13%的商业占比，且靠近广深沿江高速，为保证销售流速，商业部分按不盈利、住宅按11万/㎡测算，拍至溢价60%下仍能保本，因此，好地研究院预测，地块将以高溢价成交。

住宅按11万/㎡测算下，不同溢价率对应利润率测算

据好地研究院了解，由于地块总价门槛较高（64.1亿元），仅吸引3组房企报名参拍，届时将花落谁家，值得期待！

扫码进入土拍直播间