项目鸟瞰图
蕙澜月华里项目由绿城开发，地块于2025年3月28日出让，成交楼面价47888元/㎡，溢价率22.35%。项目容积率2.2，总建筑面积3.2万方，规划6幢高层住宅，预计首开4#、5#、6#楼。
文/好地评论 陆盈
随着新楼盘的陆续入市，杭州多个板块价格体系进行重构。上个月，奥映鸣翠府首开，8.7万的首开均价打开了世纪城奥体板块的价格天花板。
本月，位于钱江新城二期的绿城蕙澜月华预计首开三幢楼，78套房源，是绿城在板块内的第三个“月华系”产品，被业内称为月华3.0，该楼盘是钱二在售、待售项目中位置最优的，接下来开到多少价格，将会树立板块定价的新标杆。
钱江新城二期板块内在售、待售项目
限价时代，钱二新房最高价是69800元/㎡（江河汇，杭州IFC），最低价是52000元/㎡（靠近九堡方向，潮语鸣翠轩）。越靠近江河汇和钱塘江越贵，越靠近九堡和远离钱塘江越便宜。南侧沿之江东路长约5公里，价差约为16000元/㎡，相当于每公里的价差是3200元/㎡。
今年6月，招商杭序府在拿地5.7个月后首开，将钱二东北方向的价格从52000拉到了59000元/㎡，抬高了7000元/㎡，重塑了钱二低价位段的价格体系。
而靠近江河汇方向，今年6月，绿城芝澜月华交付，虽未办出房产证，但已有20多套房源挂牌，房东预期售价都在8.5万以上，这与栖江揽月轩目前7.3万/㎡ 的挂牌均价，普遍不到7万的成交价格，预期大幅跳涨。（由于均价6.6万/㎡，成交房源低于买入价的情况普遍，所以实际二手房均价低于6.6万）
绿城玉澜月华宣传力度之大，被业界认为是为绿城蕙澜月华首开造势。接下来的首开定价，也将直接打开板块新房定价的天花板，重塑钱二中北部价格体系。
目前关于绿城“月华系3.0”的产品消息比较少，基本上是：户型面积188-280㎡，临时展厅已开放，示范区预计8月底开放，这与8月底要开盘的节奏比，显得有点仓促，今年3月底拿地，5个月开盘，在单价6万以上的楼盘中，属于比较快的，这或与绿城想要加快回款的想法有关。
目前的市场，品质大幅提升的高端改善产品，定价可以大幅提升。
1.从硬件条件看，蕙澜月华架空层5.8米，层高3.2米，相比芝澜月华只提高了0.1-0.2米，非常有限；但是比栖江揽月轩4.1米架空和3米的层高，还是提升了不少。
其次项目容积率2.2，是11-14层小高层、高层，比芝澜月华相对舒适度更高一些。
项目4#楼剖面图
2.从项目区位看，地块北面靠近艮山西路高架，与高架距离仅50米，由于整个盘体量小，所以受到高架的影响更大。
项目与北侧高架路距离示意图
3.外立面看，延续了月华系经典的无柱转角设计，以金属线条勾勒轮廓，搭配弧形转角玻璃幕墙。
4.公区配套层面，板块内月华系项目市场反馈较好，尤其是玉澜月华公区是区域标杆；蕙澜月华预计风格与此类似，但总体量只有玉澜月华的一半，功能上会缩减。
5.户型上，蕙澜月华户型区间为188-280㎡，定位低于玉澜月华（212㎡起步，还有288、388㎡）。
由于体量规模小，蕙澜月华面积段和总价定位更低一些，目前看，产品与风格较限价产品提升不大，预计在精装标准上会有所提高。
项目首开面临的有利形势是：芝澜月华交付的口碑不错，业主挂牌出手的预期高，但是能否真的达到二手销售的预期，还需要打个问号。
不利的情况是：板块内的二手房销售去化较差，亏掉利息不说，连本金都亏。以栖江揽月轩为代表，不少房源是“破发”成交的，当时摇号买房的投资行为被证伪了。
由于项目位于钱二的中北部，北侧靠艮北新城，定价将存在比较大的分歧：
1.业内不少声音认为，它的价值是不如安琪儿的，现如今滨江安琪儿项目不靠高架的房源均价大约在7万以上。蕙澜月华略低于安琪儿，按照7万左右的首开定价，较为合理。
2.当然也有偏好钱二的购房者认为，钱二是纯粹的高端改善板块，未来潜在供地中优质地已不多，目前次新二手房破发主要是因为限价房品质不足，真正改善的价格天花板可以更高一些。
钱江新城二期板块潜在供应地块
本网评论员认为：
钱二的豪宅板块基调已经形成，但是不断破发的次新二手房行情，是板块当前定价最大的不利条件。
招商杭州序在品质大幅提升情况下，才有比旁边限价盘高出7000元/㎡的涨幅。
绿城蕙澜月华在产品上未多做提升的前提下，想要实现价格的大幅跳涨难度不小，首开上涨至7.3万（比限价时期提高7000元/㎡），将是一个市场观察值。高于7.3万，说明市场对于钱二非沿江区域的市场接受度高，板块定价站上了杭州次级梯队。