好地网8月13日讯（研究员 周吉羊） 近日，上海第一座金茂高端璞系产品——金茂璞元领出首张预售证。

项目规划5幢高层，首开6#共99套，主力户型130-172㎡，备案均价16.6万元/㎡，套均总价2314万，登记时间8月9日-8月13日，开盘时间8月24日。

首开房源情况

项目楼幢图

这批次房源的购买价值如何？好地研究院结合房源位置以及户型定价情况，分析如下：

1、从房源位置看：首开楼幢在小区内部区位较优，结合较低定价策略，整体性价比优势明显。

2、从定价情况看：户型越大、楼层越高，单价也相对越贵。5单元172㎡边套高楼层视野优势明显，对于预算匹配的购房者而言，更有吸引力；低楼层价差较大，例如130㎡的3楼比2楼要高6000元/㎡，若对外部景观追求不高，这部分房源也具有不错的性价比。

一、房源位置分析：6#楼位置较优

本次首开的是6#，位于小区由南往北第二排，朝向南偏东，属于小区内部位置较好的楼栋：

●北侧是下沉庭院与会所空间，与3、5#楼间距41.6米，距离保持尚可。

●南向社区中央景观，与非平行排列的7#最近间距为27.8米，对于3单元西边套的南向视野采光有一定限制。

●东侧是规划公共绿地，距离路对面的建邦大厦间距77.2米，从 5 单元 172㎡边套户型高区和 130㎡中间套户型中高区，能够远眺陆家嘴“三件套”。

●西边为学校和景观河道，视野无遮挡，但存在噪音影响。

项目总平图

此外，因为是首开房源，定价策略通常偏低。16.6万元/㎡的价格，远低于此前市场预期的18万/㎡。

预计后续户型更大的3、5#以及视野更好的7#前排高层，价格将会持续上涨。

从这个角度来看，6#作为小户型为主的楼栋，总价在2000-3000万级，对于想以该预算上车瑞虹板块的客户，是十分不错的选择。

二、定价分析：大户型、高楼层价格更高，低区房源价差较大

6#一层四户，首层是5米架空，所以房源都是2楼起步。东边套为 172㎡四房三卫户型，仅有23套；中间套和西边套为130㎡三房两卫，共74套；5单元2楼还有2套非标户型。

从不同户型的整体定价来看，采取了户型越大单价越贵的原则——

172㎡户型三面采光、格局出色，是改善型购房者青睐的优质户型，同时该套型的中高区能够欣赏到陆家嘴、北外滩建筑群，优质景观资源赋予赋予更高价格提升，达到174676元/㎡。

130㎡均价163400元/㎡，比大户型低了11276元/㎡，最低的一套门槛约1819万元，折算单价约14万/㎡。

2套非标房源单价分别为13.1万/㎡和14.2万/㎡，虽有楼层局限，但仅从价格维度衡量，无疑极具吸引力。

各户型定价情况

关于边套和中间套的定价差异，重点来看130㎡户型：

3单元01室中间套靠近小区内部，3单元02 室西边套可以俯瞰沙泾港河景，但受到学校噪音影响更大，两者各有优劣，西边套价格贵748元/㎡，相差不大。

5单元02室中间套，与南侧7#楼间距更大，并且中高区同样可看到陆家嘴建筑景观，因此定价169378元/㎡，较3单元高出8700元/㎡左右。

各单元户型定价情况

从楼层价差看，定价规律基本保持一致——

从低往高逐渐上升，低区的价差做的比较大，中高区相对较小，同时顶层与次顶层之间又有较大幅度的回落。

以172㎡东边套为例，共25层，总价区间2705-3189万元，其中12F以上都超过3000万。

低区10层以下：每升高一层价差在1500-3500元/㎡。因为是边套又紧邻绿地，日照采光尚可，居住舒适度都较为不错，相比之下3楼的性价比较高，单价157320元/㎡，总价2705万元。

中区11-15层：价差缩小至800-1000元/㎡，整体景观差异不大，主要还是针对价格因素的考量。

高区16层以上：每层的价差在800元/㎡以内，不过在22层至24层时，分别出现1000和1800元/㎡幅度的跳涨。若预算充足，可购买更高楼层，所享有的视野和城市景观开阔度自然也更佳。

此外，顶层（25F）的价格较次顶层（24F）下降6000元/㎡，总价3086万元与17、18F接近，具体可根据预算范围综合对比考虑。

172㎡东边套户型房源价格情况

再看130㎡户型，共26层，总价普遍在2000-2200万左右。

10层以下的部分，同面积的3楼比2楼高出6000元/㎡，其余每层升高1300-3500元/㎡；10层-25层（次顶层），保持在每层300-1000元/㎡的价差区间。

至于顶楼户型，价位与15F相当，考虑到在视野方面优势突出，性价比应较之更高。

130㎡户型房源价格情况

附：各个房源价差表

5单元01室东边套-172方房源价差表

5单元02室中间套-130方房源价差表

3单元01室中间套-130方房源价差表

3单元02室西边套-130方房源价差表