核心提要：
一、平均抛售率12%，普遍破发
二、少亏点的秘诀是什么？
文/好地评论 陆盈
8月，一则“天澜海岸”豪赚1000万成交的消息在钱二中介圈广为流传。
据了解，这套房源是8月6日成交的461方大户型，买入价2670万+三个车位150万，成交价4150万（送三个车位），即便算上资金成本和契税，也净赚1000万以上，车位按照30万/个算，房屋单价8.8万。
与之形成鲜明比较的是：就在昨天，楼盘位置看起来更优的观翠揽月轩成交了一套172方户型，1100万送两个车位，巨亏200多万，折合单价仅6万左右。
天澜海岸这套房源买入是62343元/㎡，比观翠揽月轩的这套（76395元/㎡）便宜了14052元/㎡。
两套房子一赚一亏，价格一涨一跌，揭示了钱二次新二手房市场似乎在上演着冰火两重天。
天澜海岸和观翠揽月轩位置关系及最近二手房交易情况
到目前为止，板块内有8个盘已经交付，交付套数3900套，占已售套数的比例为60%。
贝壳数据显示，这8个盘平均二手挂牌率为12%，总挂牌房源462套，其中最高的一个盘观翠揽月轩，挂牌率接近17%。与杭州市中心改善楼盘挂牌率普遍在10%以内相比，钱二的次新房投资占比有点高。
8个交付楼盘清单及二手挂牌情况
交付楼盘分布图
以下是8个楼盘的挂牌情况：
观翠揽月轩：挂牌房源124套，挂牌均价80468元/㎡；
潮观揽月轩：挂牌房源49套，挂牌均价82785元/㎡；
栖江揽月轩：挂牌房源57套，挂牌均价76365元/㎡；
江华玺云：挂牌房源58套，挂牌均价82479元/㎡；
天澜海岸：挂牌房源71套，挂牌均价82487元/㎡；
江月望云：挂牌房源55套，挂牌均价80109元/㎡；
天澜美境：挂牌房源20套，挂牌均价69104元/㎡；
芝澜月华轩：挂牌房源28套，挂牌均价8.5万/㎡+
“钱二次新二手房的行情不能叫冰火两重天，准确说是冰的多，火的少”，板块内的中介表示，“很多利息亏进去不说，本金也亏了不少”。
显然怒赚1000万是个例，大部分出手的还需要割肉。
以下是典型房源盈亏情况（注：不考虑资金成本）
从目前看，可以少亏点的因素是：
1.品质相对较优质的。
以区位属性接近的栖江揽月轩与江华玺云作比较，栖江揽月轩挂牌价格7.6万元/㎡，实际成交价格在6.3-6.8万元/㎡，相比买入价格已破发。
例如6幢165平方高楼层成交价格6.8万左右，与当时售价基本相同，加上契税和车位本金亏损，还要亏利息。江华玺云的品质比栖江揽月要优一些，挂牌价格8.2万元/㎡，现有最高成交价格8.3万元/㎡，此价格算上车位和契税；但也有一些房源二手成交价接近略高于买入价，若考虑资金成本，也要亏钱。
2.江景资源。
如天澜海岸，同一个小区沿江与不沿江的房源价格相差甚大，具有江景资源的房型（461方）不含车位成交价8.8万元/㎡左右，而当时的买入价5.8万元/㎡左右，净赚1000万以上；
面向中心花园非江景房，199平方房源成交6万左右带2个车位，当时不含车位的售价在5.4万元/㎡，勉强保本，要亏利息。
两套房源，买入时的售价仅仅相差4-5千元/㎡，而二手交易的价格却相差3万元/㎡，江景房真正享受了限价红利。
3.低区房源，价格做得比较低的，二手市场上更具盈利可能性。
以观翠揽月轩19号楼为例，二楼当时售价5.5万元/㎡，而高区最高价格6.8万元/㎡，相差1.3万元/㎡，与4楼同一户型比相差0.65万元/㎡。
最近成交了一套4楼房源，6.3万元/㎡不带车位，当时买入价同样是6.3万元/㎡，算上契税则亏本；按这个价格推算，二楼存在盈利可能性，但是高楼层基本要亏本。
回顾钱二的项目销售，多半是需要依靠摇号才能买到的，购房者在摇号套利心理的作用下，认为摇号的必然有利可图。
但是随着非限价房的品质提高，购房者高端改善有了新的选择，由于大量同质化房源集中交付带来的次新供应量大增，大户型改善市场的竞争激烈，市场将持续承压。限价时代扭曲的价格体系，将逐步被修正。
未来，同样地段，甚至同小区，冰火两重天的市场格局还将再现。