核心提要：

一、余杭北部新城地块，预计溢价稍高于10%

二、拱墅石桥地块，预计溢价略超25%

文/好地网 徐路加

明天（7.22）杭州将出让2宗住宅用地，总起价15.2亿元。

如上批次供地分析，《7.15杭州土拍点评：房企谨慎起来了，为什么？》，好地研究院认为，受放量供地、市场下行忧虑、不可控的加推等因素，市场热度有所回落。

本次供地的是拱墅石桥、余杭北部新城，属于价格3万段的二线板块，在上半年随着核心区域的涨价预期，此类价位段区块新房市场显著走强，在所属板块也有较好的验证。那么随着目前的市场变化，土地端是否也将有所变化？

好地研究院预计：

1）余杭北部新城地块：参考周边项目，售价预期在3.2万/㎡左右，起价拿地预期利润率概算在15%，结合近拱墅优势，或有更佳预期，但受区域新房市场下行、二手房市场抛压影响，结合目前房地产市场反馈的谨慎预期及地块在实际施工中面临的不确定性（回购价格、地铁、工期等因素），预计溢价稍高于10%。

2）拱墅石桥地块：相对较低的容积率（1.7）赋予项目一定的打造空间，且体量较小风险可控。对比周边今年成交地块，综合市场因素及地块特征，预计溢价率略超25%。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、余杭北部新城地块，预计溢价稍高于10%

地块指标表

地块位于万家名城西侧，西依杭行路主干道，距南侧祥园路站约600米，区位较优。

地块位置图（来源：好地大数据）

板块内，最可比的为中建三局首入杭州的玉湖之星项目，5月迎来首开，3.26万的价格与限价期稍有上涨且快速去化，而到6月非湖景楼幢价格稍有降低下摇号中签率提升且未能售罄，一定程度也体现了二季度持续下行的态势。

本次地块周边成熟度更高但无湖景资源，在价格预期上，或稍高于玉湖之星二开价格（3.2万）。值得关注的是，2022年以来，板块已累计出让达10个住宅项目，二手的供应对项目销售和价格提升有显著影响。

相对于常规地块，本项目涉及近9000方的计容配套后续按照市场价回购（价格未明确）、地块内1431根桩基及支护需清除，虽费用无需承担但或延长开发周期，且地块部分位于地铁控制线内。

预计：若以3.2万的价格预期，起价拿地预期利润率概算在15%左右，但受区域新房市场下行、二手房市场抛压影响，结合目前房地产市场反馈的谨慎预期及地块在实际施工中面临的不确定性（回购价格、地铁、工期等因素），预计溢价稍高于10%。

二、拱墅石桥地块，预计溢价略超25%

地块指标表

地块位于拱墅石桥桦枫居北、明州康复医院南，东侧即为今年2月出让的滨江棠悦芳华轩项目地块（未售）。

地块位置图（来源：好地大数据）

滨江地块，为2.2容积率规划全高层，且受西侧秋石高架影响，成交楼面价17347元/㎡，预期房价仍维持此前限价时期的3.32万元/㎡左右，房企相对谨慎，以目前的行情热度，地块或有进一步下降趋势。

地块虽无高架影响但受南侧高层影响日照，结合相对较低的1.7容积率，可在西侧设置少量低密产品，有利于整体价格的提升。

若参考滨江集团项目地价，对应本地块溢价率在25%左右。

预计：相对较低的容积率赋予项目一定的打造空间，且体量较小风险可控。综合市场因素及地块特征，预计溢价率略超25%。