金茂璞元项目沙盘图

金茂璞元项目由金茂、庆隆联合开发，2025年2月20日出让。项目容积率3.95，总建筑面积7.63万方，规划5幢高层住宅（含1幢24F、1幢26F、1幢29F和2幢31F）。

文/好地评论 吴彩萍

今年2月20日，经过184轮报价，金茂&庆隆以总价89.6亿拿下上海虹口邮电新村地块，楼面价117474元/㎡，溢价率38.2%，即金茂璞元项目。

如今，该项目已经开放了现场售楼处，部分产品信息也陆续流出。据售楼处消息，项目预计8月首开，整盘销售价格将超过18万元/㎡，最低总价2000万元起。

金茂·璞元展厅图

项目出让面积19319平方米，容积率高达3.95，可建面积76310平方米，拿地楼面价117474元/㎡。

据好地研究院了解，这块地原本是商业用地，通过调规转性改成了住宅，容积率从此前的4.91调低至3.95。虽然有所下调，但还是相当于用商业的规划参数来打造住宅项目。

由于地块形状不规则，东西向窄，南北向长，南面东西两侧分别为新宏星小学和规划公共绿地，在南北朝向的版式楼排布方案中，难度较大。

项目总平图

在这样的情况下，打造一个高端豪宅产品，创造百亿货值项目，对金茂而言无疑是个挑战。最后的产品显然是超高超密的：

超高：最高的3号楼，楼高98.75米，接近百米，共有31层。

超密：项目没有设建筑密度的要求，最小楼间距仅27.76米，与前楼楼高比仅为1：0.3。

从产品的层面来看，高容积率意味着小区居住密度更高、公共空间更少、绿化率更低、楼间距和采光也会受到影响。

楼盘各楼幢的层高和楼间距如下：

金茂璞元各楼幢楼间距比值分析——

我们先来看一下金茂给出的产品：

1、上了金茂“璞”系产品，是金茂产品系中的最高端产品系列，作为金茂2025年一号作品进行打造。

2、针对项目与周边界面的关系，提出了“红线外全域定制”，把地铁站的出入口、滨河步道等都纳入项目统一打造，通过红线退让，把更多空间留给公共区域。

3、针对容积率较高，无法在平面更多设置绿化空间的问题，增加了纵向打造的思路，即推出“垂直峡谷生态林”，用约10米垂直挑空，打造峡湾、密林、溪涧、山丘，同时整体抬高社区约1.5-2米，采用首层全架空设计，架空层超过5米，让整个小区更加通透。

4、在外立面的设置上，采用了镀铀陶板；

5、在户型的设计上，采用了一梯一户，除了传统的飘窗设计外，还通过镂空阳台、设备平台等方式，来增加实用面积等；

6、配置了地下会所+架空层；

7、装修品牌选取当代水龙头、劳芬的台盆马桶、嘉格纳七件套、威乃达橱柜等等，体现了房企的诚意。

8、智能化系统升级，在金茂“绿金科技”系统(恒温恒湿、智慧家居)基础上，引入智能AI系统，采用金茂最新一代的科技系统。

项目立面图

与周边二手房相比，提升之处至于：

1、周边二手房不少楼栋是东西朝向，金茂璞元楼幢设计为南北朝向，更贴合人们的居住需求；

2、周边二手房外立面很多为真石漆、涂料；

3、周边小区基本没有会所。

根据出让条件，金茂璞元中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的40%，项目主力户型设定在128-239㎡。

据售楼处的消息，首期预计开盘128方、170方左右的户型，整盘预期售价在18万以上。

128方的小户型，售价应该会低于均价，若按照17万元/㎡的价格来算，销售总价将超过2000万元。

170方左右的户型，按照18万元㎡的价格来算，销售总价将超过3000万。

据了解，本项目的意向客户，主要为周边以瑞虹新城为代表的小区的地缘性改善客户，以及外滩方向外溢的补充客户。

与周边二手房（瑞虹六-九期，售价在14-16万左右）相比，金茂璞云给出了具有市场颠覆意义的产品；与潜在竞品比（华润外滩瑞府和中粮北外滩壹号，预期售价14.5-15万），项目处于瑞虹新城板块，地段略胜一筹，但建筑密度更高，并且预期售价比竞品高出20%。要实现这20%的溢价，需要更多依托的是金茂自身的产品力。

从当前定价预期来看，改善的动力肯定是存在的。最终购房者是否下单，还要看市场的购买力以及对金茂产品力的认可度。

周边竞品项目情况

附：金茂璞元首批房源户型点评——

备注：正式户型图未对外，信息来自现场，以实际销售为主。