文/好地网 徐路加

今天（7.15）杭州余杭、钱塘两宗商住用地出让，成交总价29.9亿元。其中，

● 余杭云城商住地由滨江集团溢价2.8%、18.4亿元竞得，楼面价仅15103元/㎡。考虑商业商务占比30%，与周边纯住宅地块对照性不强。

● 钱塘金沙湖商住地由绿城溢价12.7%、11.5亿元竞得，楼面价17513元/㎡，低于本网预期（溢价40%左右）。本次地块容积率提升下，相较东侧绿城此前地块整体房价预期有所下降。

值得注意的是，本次土拍，以本土深耕房企参拍为主，无一家外来央国企，这一现象除个别外围低密批次外，未有出现，应当予以警惕。作为对比，此前绿城湖映金沙轩地块参拍房企中还包括建发、招商、保利置业等企业。

虽均为商住地，但其中反映出的杭州土地市场下行压力已经凸显。

缘何？

笔者与多家主流房企开展详细的交流讨论，总结如下：

①放量供地下，普遍房企已阶段性完成货值储备，拿地动力减弱

从土地出让金角度，市区半年时间1192.7亿元的涉宅地出让金，已经超过去年全年水平；尤其是，外来央国企的拿地额超过400亿元，已经超过去年全年114亿元。

如果按照货值预估，包括去年11月以来核心区域的非限价项目，整个住宅货值达到2500亿元左右（不含车位、地下室），已经超过了去年全年的新房销售额（2440亿元）。但这其中新供应的87宗土地仅开盘了11个项目，住宅总网签销售额123亿元，仍有近2400亿货值待售。

结合当前开盘节奏显著放缓，已到7月中，按照5个月首开，新项目年内已较难形成销售额。

②市场下行忧虑，各板块塔尖项目均未经检验

二手房的成交量，作为改善置换的重要一环，是房企关注的重要指标之一。自3月超万套后二季度以来持续下滑，已经三连降，5月、6月7000套左右的月成交量已经基本回落到去年水平，引发对后续以改善产品为主导的市场忧虑。

首批开盘的非限价项目，虽普遍实现了涨价摇号快销，但更加注重自住性的购房需求下，尤其是目前项目区位极度聚焦叠加零弃选成本，即使20%～30%的低中签率仍不免有房源剩余，项目间竞争加剧。品牌认可度也是房企需考量的，同样的产品不一定有同样的流速。

实际上，更大的挑战仍未得到市场的检验！目前杭州各版块“地王”项目仍未上市，高货值、高单价的加预期项目，将较大影响本轮涨价行情。

③不可控的后续加推风险

“以销定投”是去杠杆下房企的普遍投资模式。从本轮供地来看——

区位上，较多板块呈现前期项目未开售同类地块再次供应，或是通过规划调整，一定程度上降低了核心区域土地资源的稀缺性概念；

产品上，非核心区域普遍已经呈现以低密为主，这部分的客群厚度，实际上是较难持续支撑；

价格上，受行情因素和土拍规则变化，往往具备较大的溢价空间，一旦低价成交对前期项目存在较大影响。

2024年11月以来成交、挂牌地块分布

基于以上因素，好地研究院认为，为呵护杭州房地产市场稳定健康发展，土地端短期有待于休养生息。