核心提要：

一、余杭云城商住地，预计低溢价

二、钱塘金沙湖商住地，预计溢价40%左右

文/好地网 徐路加

明天（7.15），杭州将出让2宗涉宅用地，出让金28.1亿元。

本次两宗地块均为商住用地：

● 余杭区云城板块地块，商业商务占比30%，仅住宅部分已较难覆盖整体项目资金成本，以目前房企投资逻辑，按正常商业销售，预计低溢价；

● 钱塘金沙湖板块地块，为一线环湖可出让的最后一宗，且商业占比低，周边绿城湖映金沙轩高层3.8万首开摇号，二开已有适当价格上涨，实现价涨快销预期。本次地块容积率稍有提升，预计仍将保持高热度，溢价或达40%左右。

地块位置分布图（来源：好地大数据）

一、余杭云城商住地，预计低溢价

地块指标表

地块位于云城核心区区域，紧邻西站综合体及规划天街。

周边近期出让两宗地块均热度高企且市场认可度较高。如地块东侧5月首开的望云润玺院，将余杭区高层价格首次推升至4万，且摇号。周边近期出让地块如4月28日滨江集团竞得的咏舟府地块亦溢价至16.94%，市场认可度较高。

地块位置图（来源：好地大数据）

而相比区域前期地块，本次为商住属性，且占比达到30%（3.6万方左右），即使综合楼面价仅14692元/㎡，仍需依托商业商务部分实现资金回正，结合目前形势，普遍房企对于有大体量商业业态地块是谨慎参与的。

预计：区域已经通过产品溢价实现涨价预期，市场认可度较高，但对于本宗地块来讲，商业商务部分有较大负担，常规房企谨慎参与，预计低溢价。

二、钱塘金沙湖商住地，预计溢价40%左右

地块指标表

地块位于钱塘区最核心的金沙湖板块，也是环湖沿线最后一宗涉宅地。

虽为商住地，但商业商务占比仅4.3%(2794㎡），考虑到地铁口的核心区位，具有较高价值，可视同常规住宅地块。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块东侧，为今年1月绿城竞得的湖映金沙轩地块，商业占比11%，仍溢价41.46%，楼面价达到23444元/㎡。项目容积率2.1，规划排屋及高层，高层首开3.8万摇号中签率仅25%快速去化，二开涨价已至3.85万登记中。

本项目容积率稍高、区位接近，预期以高层打造，按照绿城项目首开3.8万元/㎡价格，8%利润率预期，楼面价在21750元/㎡左右，对应溢价率40%。

预计：地块为钱塘区最核心的环湖一线稀缺地块，且已得到市场验证，尤其是在放开限价后主城核心区域普遍涨价背景下，板块配套优而全，价格仍维持4万以下的性价比凸显，预计仍保持较高热度，溢价率在40%左右。