好地网7月11日消息（研究员 徐路加）今年上半年，杭州市区已完成68宗涉宅地出让，总金额1160.1亿元，排全国首位（公开出让），同比增幅近一倍。
同时，首批不限价地块也在二季度起逐步上市，且基本低中签率快速去化，实现涨价、快销预期。
7月8日，临平新城C70地块由中德天诚竞得，为今年第二家首入杭城房企。
根据出让计划，7月份市区还将出让7宗涉宅地，总起价约87.6亿元，分别将在7月15日、7月22日、7月29日出让。
下半年市场将怎么走？7月份的土拍值得关注。
7月杭州市区拟出让地块表
拟出让地块位置分布（来源：好地大数据）
1）钱塘区一线金沙湖最后一宗涉宅地，热度能否延续？
地块位于地铁一号线下沙西站，东侧即为在售的绿城湖映金沙轩，今年1月出让时溢价率达41.46%，成交楼面价达到23444元/㎡（容积率2.1）。项目规划由高层及联排产品，本月高层3.8万价格取得摇号佳绩，已实现拿地时预期。
本次虽仍为商住属性，容积率2.55，但商业商务部分不到3000方，作为地铁口项目此部分具有较高价值，预计本次仍将维持较高热度。
地块航拍图（来源：好地大数据；摄于2025年5月）
2）拱墅石桥2宗地块，是否有涨价预期
两宗地块距离今年2月滨江棠悦芳华轩地块仅400米。彼此拿地楼面价17347元/㎡，预期房价仍维持此前限价水平（3.32万）左右。
本次容积率降低（分别为1.7、1.9）且未有高架影响，是否存在涨价预期？
从杭州市场看，尤其在主城区域普遍涨价背景下，3万价位段相对刚改需求已呈现更佳的销售表现，如滨江兴耀·沐新月项目，持续低中签率快速去化。
地块位置图（来源：好地大数据）
3）西湖三墩北首推非限价地，挑战不小
本次出让为莲池路站TOD地块，包含15%商业商务，且涉及地铁下穿影响。作为板块首宗不限房价地块，且具有较高的开发难度。拿地企业需要有资金实力、地铁协同开发能力，商业解题能力、产品力这“四力”兼备。
①地铁建设从方案设置到开发进程的全面影响——考验前置沟通与协同能力。
地块超过一半面积位于地铁控制区内，地块各阶段的设计方案，均需征求地铁集团意见，取得同意后方可实施。在前期设计方案层面，存在开发节点不可控的风险。典型如今年一季度出让的望江TOD——同样涉及地铁下穿，目前仍未规划公示。
其中15.9455亩（横跨地块）涉及借地，最迟至2027年6月底，也即说项目开发将与站点建设同步，考虑地铁明确的通车节点，如何做好两个项目同步开发，将极大考验相互协同能力。
尤其是地块商业部分，在此背景下，待地铁完成后商业与住宅“一本证”竣备，其时长较一般项目显著拉长。而商业预计部分设置于站点之上，上盖开发方案须与地铁出入口、风亭等同步设计前置，但建设则待地铁站地下主体完成后置。
地块红线图
②建设成本上，也有显著提升
除支付合同约定的预留工程费用（预计7060.83万）外，为保障地铁与项目的安全性，地铁交接面地下连续墙施工成本预计也达大几千万；此外，根据项目建设要求，住宅及商业按三星级绿建进行设计，预计较常规项目成本提升3%。
③3万方商业——考验运营能力
地块总建面达到20万方，起价近27亿元，预计总投入超过55亿元。项目的盈利在住宅货值的提升预期和商业部分赋能。
核心能力体现在达3万方的商业，不仅最小800㎡的要求，尤其是当前市场环境下销售难度加大，更佳的实现途径是通过长期运营现金流实现其价值。而在商业遍地开花的杭州，考验不小！这需要有足够的品牌号召力和操盘能力。
④区域多项目待推的竞争——产品力的较量
南侧三墩板块，与地块价格预期相当。今年保利置业摘牌的两宗地块，以打造同类型高层业态为主，待售总体量达12万方左右。并且根据规划，南侧仍有宅地待推，或与下半年出让。
西侧云谷板块，同处地铁站点周边的悦海棠轩、观紫金宸庐，总体量也超12万方，或有一定价格优势。
项目周边受高架，变电站影响，且大盘资金压力大，操盘需要穿越周期，作为板块首个非限价项目(原限价2.8万)，能否如预期实现价格跳涨，如何跑赢具有先发优势的周边项目，既需有品牌认可度，也需有产品力的呈现。
地块航拍图（来源：好地大数据；摄于2025年6月）
4）余杭北部新城地块，地价较限价时期会上涨吗？
本次出让地块位于听翠轩东侧，相比此前热销的限价盘，取消限价后，地价变化情况值得关注。此前出让限价地，新房限价3.12万元/㎡，楼面价多排至2.0万元/㎡左右。
目前，板块内首个不限价项目，中建·玉湖之星二开价格3.2万元/㎡，相较首开略有下降且摇号中签率提升，并未快速售罄。
在此背景下，7月拟出让地块无湖景资源但区位稍优，房企能否有更高房价预期？
地块航拍图（来源：好地大数据；摄于2025年6月）
5）临平加推低密地，是否有新房企布局？
临平当前以低密供应为主，在价格上以最接近主城的乔司区块为最高（近期如玺华院排屋4.5万热销）形成一定梯队，各板块目前整体去化尚可。
从房企来看，近年来低密地块主要由本土深耕民企主导，例如英冠、杰立、驭远、保亿等，也有新房企持续首入，且不乏如东部新城地块、乔司地块有高价竞争。
暨中德天诚后，相邻区域能否迎来新房企布局，值得关注。
地块航拍图（来源：好地大数据；摄于2025年6月）