好地网7月7日讯（研究员 黄卓贤）今天，深圳出让1宗宅地，位于龙华区民治街道，吸引了中海、越秀、招商蛇口、华润、深圳地铁、天健6家企业参拍。

经过102轮线下竞价，地块最终由中海深圳房地产开发有限公司以237000万元竞得，溢价40.7%，成交楼面价38795元/㎡。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

看点一：龙华区宅地双双高溢价成交两大原因

今年以来，龙华区出让的两宗宅地吸引多家房企参拍，最终均以超40%高溢价成交，好地研究院认为，主要是以下两大原因：

①地块区位好、体量少：两宗成交地块分别位于红山上塘板块、梅林关板块，均属于龙华新城核心地区范围内，商铁学各类配套设施齐全，生活氛围浓厚；建面分别仅约为2.7万㎡、6.1万㎡，体量少风险可控。

②龙华区新房去化理想，核心区急需新货补充：今年上半年，龙华区一手房网签成交面积49.2万㎡、成交套数5009套，仅次于龙岗区排全市第二，去化周期8.3个月。

核心区深圳北站、红山上塘等板块新盘库存大减，大部分楼盘已进入清盘阶段，而今天出让地块所在的梅林关板块，更是多年无新盘供应，急需新货补充。

龙华区今年成交两宗宅地分布（来源：好地大数据）

看点二：中海今年高溢价斩获深圳两宗地，总拿地额54.4亿元

此次拿地，是继今年1月，以溢价70.4%、楼面价29611元/㎡竞得龙岗区大运新城宅地后，中海时隔半年再次在深圳拿地，两宗地总拿地额54.4亿元，总建面16.5万㎡。

两宗地分布（来源：好地大数据）

看点三：未来项目有一定盈利空间

如按建安成本1万/㎡（含装修）测算，未来项目售价5.6万/㎡可实现盈亏平衡，而相距约1.3公里位于深圳北站板块的中洲迎玺三期，最新加推的5栋产品折后价格区间在6.5-7.13万/㎡之间，均价约6.8万/㎡。

从区位与周边配套来看，位于上游板块深圳北站的中洲迎玺三期优于本地块，不过，由于中洲迎玺三期靠近地铁4号线地上铁路，噪音污染较大，且容积率4.48整体居住密度更高，从居住舒适度来看，本地块则优于中洲迎玺三期。

鉴于目前周边新房价格与地块整体质素，预计售价可达6字头，这意味着未来项目将有一定盈利空间，如按中洲迎玺三期新品最低价6.5万/㎡作为均价作测算，则有7.3%利润。

地块航拍图（来源：深圳公共资源交易中心）