核心提要：

一、临平东湖新城龙安湖畔2宗低密地，或低溢价

二、钱塘江海之城邻青西三路站宅地，或低溢价

文/好地网 徐路加

明天（6.27）临平东湖新城、钱塘江海之城共将有3宗住宅地出让，总起价11.67亿元。

以价格来看，均是高层2万左右的刚需板块，相对今年主推的高价改善地有较大差异性。不过本次地块区位均较为核心，且起价设置颇具盈利空间。

好地研究院预计：

1）临平东湖新城龙安湖畔2宗低密地，可打造纯低密业态，较区域内在售春颂香雪里（超山下，排屋约3.6万、叠排均价2.4万左右）更优区位，相对呼伦贝尔云润宸庐区位稍逊且容积率有所提升，考虑到客群因素，或低溢价。

2）钱塘江海之城邻青西三路站宅地，南侧即为中交城投5月摘牌的中企国际港地块，周边规划打造各类城市配套，相比板块内在售项目无疑区位更为核心，且板块高层业态库存低，销售区域向好但短期涨价预期较弱，结合当前整体品质提升要求，现阶段下低价高层业态的低关注度，或低溢价。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、临平东湖新城2宗低密地，或低溢价

两宗地块位于龙安湖西侧，结合仅1.2容积率，可打造片区域景观、配套兼备的低密产品。

区域内低密在售可参考板块西翼、靠超山的春颂香雪里，排屋约3.6万、叠排均价2.0/2.8万左右，不过整体去化较慢。相比，本地块区位稍优。

地块位置图（来源：好地大数据）

地价层面，与本地块更可对比地块为东南侧1公里、今年2月呼伦贝尔汇嘉房产高溢价竞得的云润宸庐地块，项目1.1容积率，打造洋房、3层联排产品，成交楼面价达到15686元/㎡。两地对比，本次地块容积率稍高且须不低于4层设置，在整体房价预期上较云润宸庐稍低。

10500元/㎡的起始楼面价，接近今年1月份临平老城区金地玖隐丹青府地块（容积率1.05，成交楼面价11395元/㎡），稍高于本月崇贤驭远地块（容积率1.25，成交楼面价9645元/㎡）。从板块角度来看，与崇贤较为相近。

预计：刚需区域结合景观资源，推出与存量差异化的低密产品，具有一定的吸引力。

本地块10500元/㎡的起始楼面价，相比周边同类地块具有较大的溢价空间，但考虑到前期地块的分流（区域改善客群较窄）会影响去化预期，预计谨慎出价下，或低溢价。

二、江海之城邻青西三路站地块，或低溢价

地块位于钱塘区江海之城，南靠地铁八号线青西三路站，板块是区府所在地，未来地块东侧更将规划落地文化艺术中心、科技馆、图书馆等配套，位居江东最核心区位，相比目前板块内在售项目更优。

地块位置图（来源：好地大数据）

南侧中企国际港商住地，上月已由中交城投摘牌，不过住宅总体量仅4万方左右。从目前板块价格来看，新房价在2万左右（与二手一致），整体去化速度较快，且板块高层业态基本已处于尾盘，待项目上市时仅中交城投项目少量供应，结合区位，尽管涨价难度较大，但销售形势较目前在售项目或更趋向好。

以目前2万出头的价格预期，为更好去化成本提升，起价预期利润率在10-15%左右。

预计：作为江东区域近年来出让的最优高层业态纯宅地，结合片区配套引入，未来预期向好。短期高层产品业态的谨慎心态下，或低溢价。