核心提要：

一、杨浦宅地：或创板块地价新高

二、曹路地块：取决于自持部分估值

三、颛桥宅地：溢价率或不超过20%

四、宝山大场商住地：143.5亿货值花落谁家？

五、金山低密宅地：反映区域改善市场信心？

文/好地研究院 方晓泉

6月19-20日，上海今年第5批次集中出让将进行，6宗地块总起价192.5亿元。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

本批次地块类型呈现多样化，地段包含了中心城区、主城近郊、五大新城、远郊区等，地块性质包含了纯宅地、商住混合、带自持地块、低密等。多样化的地块类型，各自会呈现什么样的竞争热度，好地研究院进行分析：

一、杨浦宅地：或创板块地价新高

杨浦是去年下半年限价放开以来市场热度最高的区域之一，土拍热度高的标志性事件是今年5月9日第4批次杨浦滨江宅地溢价26%成交，楼面价达80199元/m²。

新房热度高表现在诞生多个热销楼盘：中海云邸玖章（2次开盘认购率分别为205%、216%），保利·海玥外滩序BUND98首开认购率244%。

本次出让地块位于内环内，地段优、周边配套成熟，较大概率会创下板块新高（此前最高地价为8.8万），有望突破9万，对应溢价或超23%。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、曹路地块：取决于自持部分估值

曹路宅地虽然有10%自持，并且搭了菜场和社区商业，但得益于地块南侧象屿联发金海汀雲台的热销，以及今年以来浦东市场的强劲，最终竞争热度将主要取决于各房企对于自持部分的估值。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、颛桥宅地：溢价率或不超过20%

颛桥地块周边较成熟、配套完善、近地铁，同时，地块南北长、两面临水、容积率2.0，可以做高低配。

根据好地研究院测算，溢价20%还有6.4%的利润率。但由于板块内新房去化不快（保利光合上城和光合跃城卖了2年多网签率仅7成），或将降低竞拍热度，最终溢价或在20%以内。

地块位置图（来源：好地大数据）

四、宝山大场商住地：143.5亿货值花落谁家？

宝山大场商住地，虽然包含11万方商办（地标），但20.8万方可售住宅按照6.9万的售价，货值高达143.5亿元，华润2个项目的持续热销以及中建七局开门红，充分印证了住宅去化的安全。

地块位置图（来源：好地大数据）

五、金山低密宅地：反映区域改善市场信心

金山新城宅地容积率仅1.25，产品以低密为主，竞争热度将反映房企对于区域改善市场的信心。

地块位置图（来源：好地大数据）

好地网将对土拍进行直播，敬请关注“好地讯”视频号。

附：地块现场交易会时间表