编者按：
好地网从今天开始全新推出《好地评论》栏目，对地块出让后的项目产品打造，产品定价等进行观察分析，由资深研究员吴彩萍（萍姐）、方晓泉（泉哥）执笔，为购房者和业内提供一个客观专业的意见。
今天发表第一篇《好地评论》，由研究员吴彩萍（萍姐）对越秀、招商两大国企开发的和樾长宁项目进行解读与点评。
和樾长宁项目鸟瞰图
去年12月30日，上海最后一次土拍首日，招商&越秀两大实力房企携手，以总价21.83亿拿下上海长宁天山地块；项目楼面价88495元/㎡，溢价率24.54%；首批次48套户型120-143㎡房源，认购时间6月20日-6月24日
文/好地评论 吴彩萍
由越秀和招商两大国（央）企合作打造，位于长宁区中环以内的项目和樾长宁目前正在认筹中，此次开出1幢1-2号楼，48套房源均价138800元/平米，套均总价为1843万/套。
日前，萍姐前往项目现场跑盘。发现这是一个优势与“硬伤”都十分鲜明的新楼盘。
这两者构成了购房者的“两难”选择——
先来看看项目的“硬伤”：
①项目靠近中环路高架，总共4幢楼中，有三幢靠高架，受到影响大；
②周边城市界面较差，未来整体性拆迁改造的可能性也不大，较难形成成规模的高端住区板块，加上保障房配建等，影响品质感；
③项目规模小，总共173户，呈现“L”型布置，公区配置不足。
开盘房源价格情况
项目区位图
项目西侧是中环高架，部分楼幢需要考虑噪音的因素；楼盘对外的交通通达性也受到了影响；南侧天申小区品质感较低，东北侧紧挨着天山路31号政府人才公寓。
项目建设实景图
壹 || 看产品
①最大卖点：公开资料中，项目目前的最大卖点，是它的“绝版户型”。即上海非低密楼盘里，非常少见的“三阳台+贯通梯类一梯一户”设计，即：
143方的户型，设置了3个阳台，阳台赠送面积约8平米；
120方的户型，设置了2个阳台，阳台赠送面积约5.5平米。
这是上海放开单户阳台投影面积不大于8平方米的限制后对于阳台设置上的升级。
其次，贯通梯类一体一户，每户电梯厅约增加6-8平米的使用面积。
以143方户型为例，户型套内面积+阳台（一半）的面积约109.6㎡，算上半阳台+飘窗+电梯前室等赠送面积，约22.5㎡，实得面积达到了132.1㎡，实际得房率92.4%。
同样，120㎡的户型，实际得房率也达到了88%。
②小区配置：基本能与当下主流高端改善产品看齐，单门铸铝入户大门、厨房用了嘉格纳的烟灶、烤箱、洗碗机、博士内嵌式冰箱，143㎡有类中岛设计，定制玄关柜、咖啡柜、主卧卫生间镜柜都配有女士美妆冰箱，这些都体现了生活的细节。
③不足之处：因为项目占地比较小，总共仅4幢楼，公区配套很多只能减配。
· 例如主入口门头不会很大，体现不出奢阔感；
· 小区地下会所设置，有健身房、室内高尔夫、台球室、叠水瀑布，但没有室内泳池；
· 仅靠高架中间楼栋做了1层架空泛会所，其余一楼有房源但不送花园；
· 西南角楼栋一半是配建的保障房，虽设有不同的出入口但也会影响整体品质；
· 西侧有1200㎡自持商业，开发商准备自营超市、餐厅等业态，但后续是否能运营成功，存在不确定性。
项目沙盘图
贰 || 看定价
此次首开的楼幢距离高架远一些，预期定价高于靠近高架的楼幢，开盘均价138800元/平米。项目同板块内，因为久未出地，所以在售项目几无竞品。
新房对标：未售楼盘仅一个，为位于上海动物园边上的西郊云庐项目，房地联动价为11.8万/㎡，与和樾长宁价差约2万/㎡。前者是西郊别墅区，高端居住区氛围较为浓厚，但紧邻外环和上海虹桥机场，靠近外环，区位上与和樾长宁不能比。
若放眼中环，偏刚需板块居多。和樾长宁的定价大概高出2万元/m²;
往核心区，上海的房价天花板更高。如静安区招商康定壹拾玖项目（首开认购率达257%，开盘即售罄，目前网签去化率97%），距离和樾长宁约8公里，目前二批次即将开盘，均价17万/m²，与本项目有3万/㎡的价差。
由此，从地缘性改善的定位和定价看，目前没有更多的选择，和樾长宁具有稀缺性和性价比。
二手对标：目前项目周边老小区较多，二手房价差拉得比较大，成交价格在6—15万/㎡不等。比较有可比性的是宝华西郊紫薇花园，楼盘建于2016年，距离项目车程仅3分钟。贝壳显示，目前主力成交价格在13-14万/㎡，与和樾长宁价格接近，挂牌中房源仅10余套，可选余地少。
这说明和樾长宁已经参照市场价定价，与二手房比劣势在于期房，交付需等待两年以上，资金成本更高（楼盘预计2027年12月交付）。
周边新房、二手房项目情况
