文/好地网 徐路加

今天（5.13）杭州钱塘区3宗涉宅地出让，总出让金25.7亿元。

因商住属性，地块均底价成交，但也不乏亮点。

建发&东部湾新城建设175973万元竞得东部湾新城钱塘汇商住地，实现区域补仓。周边的云启钱湾项目低密部分已全部推出，通过整体开发将打造沿江难得的低密大盘。

中交城投以总价81369万元竞得江海之城青西三路TOD地块(2宗），实现区域首入。项目将包含住宅、酒店、写字楼等业态。

从地块区位角度，相比于常规高热度的核心区位纯住宅地块，本次房企拿地无疑走了差异化的路线，同时也代表了不同方向：

1)前瞻性布局的机会——东部湾钱塘汇区块，项目赋能造片区

区域强区位、高站位但短期弱配套。具有一线江景、紧邻钱江新城二期的核心区位下，但因产业腾挪转型升级，开发仍处于早期，短期配套不足。

建发的大盘打造、配套赋能，自成系统。包括前期云启钱湾地块中预期引入的养正学校，本次地块包含的商业也将成为“十字绿轴商业街区”的重要组成，打造“体育运动+艺术+商业”的集聚地。

此外，项目热销还在于对于低密度市场需求的预判。云启钱湾地块前，下沙区域无低容积率地块出让，即使目前，杭州整个江北沿线也无同类项目。前瞻性布局获取了超预期收益，不论是销售不到半年超150套、26亿元的销售速度还是6-7万的单价，均超出市场预期。

2)更优配套的刚需机会——江海之城，刚需价格的改善

相比于今年出让地块整体房价预期近5万，目前江海之城的高层价格仅2万出头，显然不是主力供地方向，这也是极少数此价位段供应的涉宅地。

但作为刚需价格段，区域拥有极为完善的配套。三甲医疗、杭高教育、天街宝龙等综合体，尤其零距离的地铁优势，相比存量项目区位更佳。

板块内兴耀、滨江、英冠，即使在限价时代，仍通过品质“超配”收到市场高度认可，目前高层存量仅350套左右，项目月均去化40-50套。极低的库存、更优的区位和合理的价格水平下，可为项目产品打造赋予充足空间。

好地研究院认为，当前的主流投资方向无疑是改善。而核心区位的常规住宅地块热度高涨，加预期拿地和后续项目扎堆推出的竞争风险不低；相对存量低、配套较优的非热门区域，合理地价下，不失为差异化的投资方向。

以此投资方向，可以沿着地铁线搜寻低库存板块，争取较好的投资机会，典型如钱塘区江海之城、沿江；萧山新街、南部新城；余杭中泰等。