核心提要：
一、拱墅运河新城地块，溢价率或在30%左右
二、西湖双浦车辆段地块，预计底价
三、萧山钱江世纪城核心地块，溢价率或在50%左右
四、萧山市北地块，溢价率预计超过30%
五、余杭西站地块，溢价率预计在22%左右
六、钱塘钱塘汇地块，溢价率或在10%左右
文/好地网 徐路加
明天（4.28）杭州将有6宗涉宅地出让，总起价102.76亿元。
区位最优的，无疑是钱江世纪城奥体印象城南地块，地块西侧700米，即为板块目前最高楼面价（48185元/㎡）的奥印鸣翠府，高层放风价超8万。
此外如运河新城（中）地块，周边汀岸印月持续低中签率去化，相较去年10月绿城底价拿地热度显著提升，市北、云城等地块，均已呈现涨价趋势；钱塘东部湾新城钱塘汇区块前期项目的快速去化周边已无库存。
在一季度显著放量供地后，二季度供地似有放缓趋势，结合本次地块区位属性，预计仍有较高热度。当然，去年底以来非限价项目普遍未形成供应和市场验证，也将对房企持续高价拿地形成一定压力。
按照近期热度，好地研究院预计：
①拱墅运河新城地块：地块西南侧绿城·汀岸印月，3.37万元新房限价摇号中签率仅不到15%的摇号中签率，本地块在学区预期上有一定差异，但随着区域整体热度走高，价格预期上也有所提升，以3.5万价格测算，溢价率或在30%左右。
②西湖双浦车辆段地块：为车辆段上盖，住宅体量超17万方，结合周边仍处于开发早期的相对现状和包括自持商业的因素，预计底价。
③萧山钱江世纪城核心地块：位于奥体印象城南，距离此前板块最高楼面价（48185）的奥印鸣翠府仅700米，区位价值相当，以奥印鸣翠府8万以上价格预期看，本地块至少在7万以上，溢价率或在50%左右，基本与此前最高价持平。
④萧山市北地块：虽处于市北东翼，但正处北塘河北翼，显著优于周边在售项目，包括部分低密业态设置空间，整体价格或看至4.5万，相比南侧中天&海威安璞逸庭各业态保持了1万左右的价格梯度，在目前热度下仍有进一步的看涨空间，溢价率预计超过30%。
⑤余杭西站地块：相对华润项目容积率稍有提升，但如余杭未来科技城区块，整体反馈当前热度相较1月提升，溢价或仍保持在22%左右。
⑥钱塘钱塘汇地块：项目小区位打造有较大亮点，但考虑到施工难度和周边兴耀月琉璃已高标准品质打造，对参与房企有较大压力，溢价或在10%左右。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于拱墅运河新城中翼，原市场热度相对较低但当前已显著提升。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块西南侧绿城·汀岸印月，新房限价3.37万元/㎡，去年10月仅以16763元/㎡底价成交，但随着限价取消的核心区域价格预期走高和整体一季度行情回暖，项目今年三次开盘建议购买车位仍不到15%的摇号中签率，远超拿地时预期。
本地块与汀岸印月项目在区位上有较好的可比性，虽在学区预期上有一定差异，但随着区域整体热度走高，价格预期上或较3.37万的价格也有所提升。考虑运河新城北翼的市场形势和周边北部新城、桃源3万出头项目供应，预期房价或在3.5万元/㎡左右。
以此价格，5%的预期利润率测算，溢价率在30%左右。
预计：区域新房市场热度推动和板块南翼越秀、金茂项目高价预期下，土地市场热度或有显著提升。待项目推盘时周边已无竞品，相对压力较小，溢价率在30%左右。
地块指标表
地块为双浦车辆段上盖，周边目前仍以农田和农居点，仍处于开发早期。
地块位置图（来源：好地大数据）
尽管地块住宅部分仅1.01/1.3的容积率可打造低密，相比北侧建杭·璞御栖湖2.7万的价格或有更高预期，但以目前界面，尤其针对的是改善性需求，流速较慢。
此外，项目包含自持商业、需结构加固等因素，参与度预计较低。
预计：超17万方的住宅体量结合项目销售预期，预计底价。
地块指标表
地块位于奥体印象城南，相比今年世纪城南区块出让的英冠、绿城地块区位更优，这两个项目高层房价预期超过5万。
地块位置图（来源：好地大数据）
最可比的，为西侧700米、去年11月出让的奥印鸣翠府，即目前世纪城板块48185元/㎡最高楼面价地块，高层房价预期或超过8万。
相比来看，本地块相比奥印鸣翠府区位稍逊，但相对受学校干扰小，南侧与机场高速有绿地相隔，未来建筑形象也更为“出挑”。
价格预期上，或较奥印鸣翠府稍低，西侧滨奥悦府二手房价格普遍在6万左右，139户型最高6.6万，目前产品提升的预期下价格或有进一步提升。
好地研究院认为，包括市北本月娃哈哈北地块等价格预期上升到5万，本地块结合周边价格体系，预期7万-7.5万是相对合理的，即相对周边二手涨价1万左右。以7万售价、5%的利润率预期测算，溢价在50%左右。
预计：作为目前挂牌中最优地块，项目也有一定的业态打造空间，整体价格预期仍有进一步看涨空间，溢价率或在50%左右。
地块指标表
地块位于高热的市北，虽处于板块东翼，但显著优于在售项目。
地块无铁路等因素干扰、南面北塘河，正处于萧山传统的“豪宅”带。东侧早年项目如东方壹号、国之璟府高层二手也达4万。
地块位置图（来源：好地大数据）
值得注意的是，地块2.2容积率、25%的建筑密度，可结合南侧景观，打造部分低密产品。以高层4万、4层联排7万以上预期，整体价格或在4.5万以上。以8%的预期利润率测算，溢价在30%左右。
预计：以4.5万均价，相比南侧中天&海威安璞逸庭各业态保持了1万左右的价格梯度，在目前热度下仍有进一步的看涨空间，溢价率预计超过30%。
地块指标表
地块位于云城核心区位，即位于云诵桂月西侧，紧邻天街和地铁站点。
地块位置图（来源：好地大数据）
板块内最近出让为今年1月的华润望云润玺院地块。地块成交楼面价达到26101元/㎡，2.1容积率下规划打造高层及7层叠墅产品，整体房价预期在4万左右。
本地块2.4容积率，同样具备这样的打造空间。若以华润地块可售住宅实际地价26430元/㎡测算，对应本地块溢价在22%左右。
预计：相对华润项目容积率稍有提升，但如余杭未来科技城区块，整体反馈当前热度相较1月提升，溢价或仍保持在22%左右。
地块指标表
地块位于钱塘区东部湾新城钱塘汇区块，虽板块处于开发前期，但紧邻金沙湖的区位优势和配套辐射，市场已具有较高认可度。
地块西侧即为已快速售罄的月琉璃项目，此前高层限价2.75万元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
本地块整体容积率仅1.4，但钱塘快速路上部建设影响，实际或以小高层+低密方式设置（大致参考2.1容积率、33%建筑密度指标）。
以2.75万、4.3万左右价格预期，整体价格预期在3.4万元/㎡左右，底价测算预期利润率15%左右。按照区域此前12%左右的利润率测算，溢价在10%左右。
预计：项目小区位打造有较大亮点，但考虑到施工难度和周边兴耀月琉璃已高标准品质打造，对参与房企有加大压力，溢价或在10%左右。