文/好地网 徐路加
今天，拱墅区集中出让4宗涉宅地，总成交金额57.3亿，平均溢价率27.3%，延续高热行情。其中：
● 招商蛇口突破本土房企“防线”，成为今年杭州出让的溢价地块中，首家独立拿地的央国企，以溢价24.87%、13.55亿元竞得88号拱宸桥板块上塘河畔低密宅地。
同日,招商蛇口开发的申花杭著臻邸清盘，该项目通过车位、装修等获得的经验，或是招商今天能有信心“突破”拿地、顺利补仓的重要因素。
● 滨江集团溢价36.52%、16.08亿元竞得91号运河新城地块，相比去年底东侧绿城宸岸印月日地块实际地价上涨约2300元/㎡，涨幅10%，按常规测算已到盈亏平衡点，需要通过车位等方式获取微薄利润。
滨江必拿的决心，或是考虑本次对南侧待售滨运锦绣里的影响——这两个项目距离仅800米，而限价差达到6300元/m²（滨运锦绣里限价4万，此次地块限价3.37万），如果不拿下，同期开售对价高的锦锈里项目可能带来较大的冲击。现在，滨江通过合理的开盘节奏，掌握主动权。
● 绿城溢价25.21%、18.87亿元竞得90号三塘大地块，今年下半年以来，绿城高举高打，斥资近68亿斩获四宗优质地，其中包括滨江西兴和临平乔司不限价低密地。
● 中天&海威联合体溢价20.51%、8.82亿元竞得89号三塘小地块，从去年萧山湘北，到今年未来总部基地，已是第三次深度合作。相比绿城地块，今天成交的地块实际地价低了1150元/㎡左右，主要为地块体量小、受地铁线路影响也更大。
如果不考虑车位增配，好地研究院按照常规测算，4宗地块平均预期利润率仅2%左右。
结合限价下快销预期，后续均需要通过大户型车位捆绑，设置地下室、装修包等方式来一定程度上增加货值，有望提升1-2个百分点。
在全国整体市场仍处于深度调整中，杭州核心区维持限房价体系，似乎走出独立的结构性行情。
这样的背景是：
以主城区为例，目前总库存仅208万方，即使按照今年规模萎缩下的销售速度（前8月124.7万方，同比减少46%）,总去化周期不到14个月，典型如今天供地的拱宸桥区域，较多板块已无房可售。
看似供地结构被迫向中心城区倾斜，但实际供地量是缩减的。主城区今年供地可建建面仅166.7万方，同比下降了14.1%，从年度看或延续缩量趋势。
典型如招商蛇口，今天拿地同时申花的杭著臻邸清盘，在杭仅剩下乔司璀璨映澜、崇贤爱达城两个项目可售。
为应对不确定性，房企开发速度正变得愈来愈快。据好地研究院统计，今年出让地块，拿地到首开，平均仅4.3个月，相比去年又缩短了近一个月，较2021年快了超过3个月。“一年两熟”是常态，开发商聚焦在这些快销地块。
限房价，营造了火热的市场氛围，但也正积累隐患：
5-6万的新房限价，拍至仅剩下1万元左右的房地价差，这中间要包括建安、装修、各项税费和房企的合理利润。作为城市核心的主力改善区域，目前房企主要是设置了更大户型，同时增加车位配比绑定销售，而非真正的品质提升与改善。
于是市场出现了比较奇异的一幕：4-5万元每平米的项目外墙有的是涂料，倒是2万元价位段因为去化不易，还可以享受到了铝板外立面。
限价红利区域缩小、红利缩减，这已经是当下的现实。而因限价一直存在，所以仍然存在较浓的投机氛围。
据杭州市二手房监管服务平台信息，目前挂牌的二手房源信息达到35.8万条的历史高位；同时，据好地研究院统计，今年交付将达到6.7万套、明年8.3万套。这些处于市场高热期购房的，将进一步涌入二手市场，且愈是红利区域比例愈高。
没有“质”的提升，将加剧限价红利被磨平。
核心区单限房价的规则下，本土房企更成为主场，如昨天本网前瞻，今年溢价地块本土拿地占比超9成，除了远东宏信下沙特殊地块外，还未有新房企进驻杭州。
即使如今天这样的热门地块，均是深耕企业在参与。尽管当前仍在投资的房企数量大幅缩减，而据本网了解，仍有部分企业想积极进驻杭州，但无奈单限的规则下，无法拿到地，逐步放弃参拍。
昨天（8月28日），深圳宝安中心区挂牌地块恢复“价高着得”、彻底取消“限房价”；此前上海也已取消。
杭州今年以来，滨江白马湖低密地、余杭区北部新城地块取消限房价，包括西兴、武林新城、拱宸桥、市北等容积率降低提升限价，已经在为限价放松做了尝试。
静待进一步市场化的举措。
8.29杭州土拍成交结果
