星民路TOD，若限售五年还值得摇吗？

文/好地网 陆盈

上周五（6月14日），滨江兴耀·潮起首次领出预售证，推出8#、16#共两幢高层共计88套房源，于6月18日—20日报名登记。

项目位于滨江区西兴单元，今年3月29日由滨江集团以总价27.14亿竞得，楼面价28554元/㎡，溢价率23.63%，住宅新房限售均价49300元/㎡（含装修4500元/㎡）。

地块容积率为3.1，住宅地上建筑面积不大于88452㎡（占比约68%），商业商务建筑面积41629平米，将打造9幢高层住宅产品，2幢商业办公产品，其中住宅产品共计404户，户型面积为199㎡-255㎡。

项目基本情况表

项目位置图：紧邻地铁六号线星民路站，江南大道、风情大道、机场城市大道等多条城市重要路网在此交汇，距离钱塘江、奥体场馆等均只有1公里距离。（来源：好地大数据）

根据预售信息，此次首开2幢高层（8#楼和16#楼），约88套房源，均价50870元/㎡。两幢楼在项目内位置较优，靠近南侧建设河，远离高架路。

户型分别是255㎡（A户型）和199㎡（B户型）。其中：8#楼为199平米，均价50558元/㎡，套均1007万元；16#楼为255平米，均价51073元/㎡，套均1303万元。

199方起步为主力的户型，在滨江核心区范围内较为少见，客户主要面向地缘性改善。

5万出头的限价，与周边二手房的价格相比，存在明显价差，所以在6月推出的众多改善红盘中，本项目的摇号拼社保的呼声更高。

本网研究员现场踏勘显示，项目现场无展示厅，只有两个户型的样板房，现场也没有接待看房的销售人员，前往看房全靠自助，但是，就是这样的自助式看房，看房的人还是络绎不绝，进一步印证了项目操盘方对销售的绝对自信。

项目开盘房源情况表

我们来简单做个测算，若以项目交付时间（2027年1月）为计算，255方的户型、捆绑3个车位的情况下，2年半后购房的持有成本大约是5.9万元/平米（199方户型对应为5.8万元/平米），显然与周边在售的二手房（约8万）的售价，存在2万以上的倒挂空间，无疑是非常值得摇的。

有消息说，登记首日的报名人数已经超过千人，接下来还有两天的登记时间，按照此趋势，人数还将持续增加；

总共88套的房源，人才、无房户、有房户分别为13、27、48套。若人才报名人数超130人，无房户人数超270人，有房户超480人，这样各自触发拼社保，只要同月份社保入围1组，就会限售五年，这种可能性还是比较大的。

如果是这种情况，还值得拼抢吗？我们来做进一步的测算：

限售五年，是指房屋产证满五年后才能上市交易，一般而言需要交付后才能才能办证，这意味着，在交付后5.9万元/平米的成本基础上，还需要5年的资金成本，相当于增加8400元/平米的持有资金成本，五年限售到期时的持有成本为6.74万元/平米。

项目购房成本测算表（按不限售）

购房成本测算表（按限售5年）

我们认为，项目所在区位周边以楼宇办公为主，有地铁的便捷条件，但也有加油站的不利条件，北侧靠近江南大道；

结合研究员样板间和外立面的品质考量，对比区域内主要几个竞品，实际市场价值低于杭州壹号院，与同处地铁口绿城晓风印月有较强可比性，按照目前行情价格评估在8万元/平米左右。

▼若出于自住考虑——

在当前5万元左右限价下，滨江核心区位、199/255方的纯改善户型，若绑定2-3个车位，对比周边的二手房价格，结合区域本身的供应稀缺性，即使仍需要部分装修投入，项目无疑是值得摇号的。

▼而如果奔着限价红利出于投资的考量——

如果市场价格相对稳定：即在项目交付后能维持8万左右的二手房售价，在顺利出售的情况下，能获取1.5万元/㎡以上的利润，成本利润率在20%以上，年回报率预计在8-10%左右。

但是若触发限售，需要7年半后才能脱手，将面临长周期的市场变化的风险，若彼时，房价还是维持在8万左右，长期的持有成本将削弱利润，只剩下1万元/平米左右的利润，则成本利润率可能不到15%，年回报率不到2%。

当然，5年限售期可通过出租获取回报，新增每平米4000元左右的利润，进而将年回报率提高至2.8%。但是，出租可能意味着二手房价值的折损，也是购房者需要谨慎考虑的问题。

周边二手房分布和房源价格情况（来源：好地大数据）