买方时代已经来临，新的市场环境下，对房企投资开发能力提出了更高的要求。
对购房者来说，过去限价红利时代摇号买房的做法已经过时了，由于房价持续下行，大量摇中的房子交付时已经亏损，摇中房子即躺赢的荣景越来越少。
好地研究院基于好地大数据坚实的数据基础，推出《好地实盘》栏目。
看看实际操作中，那些拿到好地的房企，在激烈的市场竞争中如何应对，打造出什么样的产品？市场反响如何？
购房者买了这些产品，从资产增值的角度，未来可能升值还是亏损？
今天推出《好地实盘》第二期：滨江翡翠嘉运府
核心提要：
一、定位高端改善，203方大户型，总价千万级起步
二、测算：实际房价是多少？
三、项目值得摇号吗？
好地网6月16日消息（研究员 陆盈 孙航海） 周五（6月14日），上城区滨江翡翠嘉运府首次领出预售证，将于6月17日—19日报名登记。
项目前身为安琪儿灯具市场地块，是于今年2月27日，由滨江集团以总价24.4亿竞得，楼面价36240元/㎡，溢价率24.44%，新房限售均价46500元/㎡（含装修4500元/㎡）。
根据规划，项目容积率为2.4，整体打造为6幢高层产品，户型面积为203㎡-255㎡。
项目情况表
项目位置图（来源：好地大数据）
一、定位高端改善，203方大户型，总价千万级起步
根据预售信息，此次首开3幢高层（1、5、6#楼），约132套房源，两种户型面积，分别是203㎡（A户型）和255㎡（B户型），总建筑面积31510㎡，均价46492元/㎡。
其中靠近高架的5#楼为203户型，均价42680元/㎡，1号楼和6号楼位置较于5#楼更优一些，均为255方户型，均价47808元/㎡，与5#楼的均价价差在5000元/平米以上。
开盘房源的详情情况表
项目鸟瞰图（来源：好地大数据）
二、测算：实际房价是多少？
根据网上信息，项目预计于2026年8月交付，距离交付至少还有2年多的时间。据前期营销释放的消息，至少需要捆绑一个车位（50万/个），高于周边市场的实际售价（20-30万/个的售价），相当于通过车位变相提高限价。
目前开盘的132套房源，均价46492元/㎡，平均每套房总价为1110万元。至两年交付时的持有成本是51398元/㎡。
（计算方式：房源均价（46492元/㎡）+首付20%自有资金利息2%（2年，372元/㎡）+贷款80%商贷利率3.75%（2年，2790元/㎡）+契税1.5%（697元/㎡）+捆绑车位1个高出市场价25万元（1047元/㎡）=51398元/㎡。）
若交付后直接交易，还需要5.5%的增值税和1%的个税，以及中介费1.5%，则至少需要卖到55868元/㎡才能保本。
测算表
三、项目值得摇号吗？
本案新房限价的定价是参照城东新城板块，46500元/㎡，在滨江拍得该宗地块时，被视为有倒挂红利，能够快速去化的项目。
从翡翠嘉运府的营销定位来看，对标的是华家池板块高端改善，但是滨江华家池项目不靠近高架，并且有华家池湖景资源；绿地、世茂等以小户型产品为主，不太具备可比性。相比之下，该项目的价值更加接近艮山路以南的都会森林，都有举步运河的资源，均受到城东新城限价体系的影响。
周边售罄项目
那么，值不值得摇呢？关键看限价红利的安全垫有多厚？
如果对标本案东南方向800米处，艮山西路之隔都会森林，大户型二手房（64000元/平米）的售价。
本案当前售价，加上资金持有成本和车位超额成本的话，实际大约是5.14万元，如果考虑到现有二手房买入即可计算租金收入，按照20万的租金成本测算，购买期房的2年等待成本至少要40万，折算到每平米为1676元/㎡此外，减去2年的租金收益后，都会森林的实际售价大约为60500元/㎡，与本案的实际价差大约在9000元/㎡左右。
但是由于位置更靠近市中心，改善人群更容易接受，从开盘结果来看，大概率是需要摇号的。
1、二手房继续下跌的风险。
考虑到目前二手房市场价格还在筑底中，例如，滨江华家池今年挂牌均价为94235元/平米，比上一年下降1.55%;金隅都会森林今年挂牌均价78182元/平米，比上一年下降3.7%。加上随着钱江新城二期等高端改善板块的房源陆续交付，未来二手房市场的竞争将更加激烈，这个实际9000元/㎡的倒挂红利能否兑现，还未可知。
2、该板块供应量大增的风险。
根据规划图，板块内还有五宗宅地可入市，大概率将在未来1-2年内完成供应。其中，位于本案东南方向HZ202402SC02和HZ202402SC06地块地块已经预公告，容积率均为2.8，总体量约13.2万。若项目定位与本案类似，二手房上市时，可能会面临较大的市场竞争。
项目周边控规示意图
基于此，从投资的角度，我们认为，以46492元/㎡+50万一个车位的成本摇到，当前摇号购房的成本是47539元/㎡，交付时房产的持有成本是51398元/㎡（车位按照25万合理价计算）。若市场情况较好，能够维持6万以上的售价，则能够获取一定的收益。
但是由于项目靠近秋石高架，北面又是运河，对外交通的通达性一般等因素影响，加上总价高客户挑剔度高，若需要拼社保触发五年限售，则投资存在持有时间超过5年带来的不确定性的市场风险。
不过，从自住的角度，华家池目前二手房价格较高，毗邻的城东新城和景芳三堡目前几乎没有超过200方的大户型产品供应，其次，随着上海限价松绑，安琪儿板块后续供应的土地是否会维持限价存在不确定性，如果限价放开，预期的销售价格大概率高于目前46500的限价。因此，对于城东自住改善客户而言，不失为值得摇的选择。
附：滨江翡翠嘉运府户型图
