买方时代已经来临，新的市场环境下，对房企投资开发能力提出了更高的要求。
对购房者来说，过去限价红利时代摇号买房的做法已经过时了，由于房价持续下行，大量摇中的房子交付时已经亏损，摇中房子即躺赢的荣景越来越少。
好地研究院基于好地大数据坚实的数据基础，推出《好地实盘》栏目。
看看实际操作中，那些拿到好地的房企，在激烈的市场竞争中如何应对，打造出什么样的产品？市场反响如何？
购房者买了这些产品，从资产增值的角度，未来可能升值还是亏损？
今天推出《好地实盘》第一期：望云璟晨府
核心提要：
一、弃选率高，市场存隐忧
二、下期加推的三个挑战
文/好地网 陆盈
上周四（6月10日），由华润操盘，滨江集团和西站枢纽平台公司参股的望云璟晨府迎来了首开，项目官方宣传上的成绩单很靓丽：推出的224套房源，开盘当天全部去化，摇号中签率28.57%。
项目共吸引784组登记，签到578组，最终弃选+弃购合计264组，弃选率54%，90组未选
好地网基于望云璟晨府首开成绩，对该项目进行分析。
在目前云城在售的竞品中，本项目位于铁路西南片区，区位最优，与未来科技城的连接性最好；另外，项目通过提升装修标准，增强了对市场的吸引力；同时，抢占建发低碳未来未社区等项目还未上市的这个有利的节点，在没有优惠的情况下，实现了首开摇号销售，开盘表现总体较好。
但是，多重因素也体现了项目操盘方对市场信心不足，开盘面临压力：①项目的弃选率高。根据线上开盘情况，签到578组，有90组未选，弃选+弃购合计264组，弃选率54%。相比之下，与其毗邻的绿城云诵桂月轩,弃选率要低一些，去年年底两次开盘弃选率为约40%。②相比于舒适性，市场更加追求性价比。176方大户型和126方的中间套速度选房相对较慢，说明市场对于总价（大户型总价约700万）接受度存在一定抗性，在同等四房户型的情况下，更加追求性价比。③面对板块内保利、绿城等项目的同时期优惠+渠道分销的竞争，虽然未通过中介渠道分销，但已经上了全民营销手段，说明在前期蓄客上存在一定的压力。④车位认购率仅为1：0.8，说明车位超配（项目车位配比1：1.45），后续车位价格存在进一步下降的预期。2024年2月27日，华润置地、滨江集团、西站枢纽开发联合以总价161896万元竞得西站新城单元YH08-0701-48号地块，楼面价22776元/㎡，溢价率16.56%。6月10日，项目迎来首开，推出224套房源，摇号中签率28.57%。
1.中签率较去年开盘的相邻项目有所提高：本次推出224套房源，784组登记，首开中签率28.6%；相比西侧紧邻的绿城云诵桂月（去年11、12月两次开盘的13%、21.1%）有所上升，说明需求度在下降。
据悉，虽然当天全部去化，但选房时弃选率高，签到578组，有90组未选，弃选+弃购合计264组，弃选率54%。
2.备案售价略低于限价：首开的3、6、9号楼，整体均价在36041元/㎡，略低于3.61万的最高均价，考虑到后续楼幢更优，预计整体单价将有所提升。
项目鸟瞰图（来源：好地大数据）
3.单价最贵的176方大户型和单价最便宜的126方中间套选房速度相对较慢。尽管都做到4房，边套的139方全明户型接受度高；126方受北侧过道影响，176方则由于总价较高接受度相对更低。
4.车位售价，大幅低于限价。首开车位，实际均价在20万/个左右，相比此前的售价水平，降价约10万；此外认购率约1：0.8，与项目自身1：1.45的车位配比相比，存在供应超配的情况。
5.装标方面，提标了。打造“五重仰望、四奢极享、三大世界级工艺、大师色彩美学”独特的产品体系，官宣是10万+项目“手作艺术品式”的细节，成本均有所提升，预计实际成本在2000元/平米以上。
1.区域竞争，蓄客储备或不足
必须要注意本次开盘的两个节点：
（1）新政首月的窗口期。5.9放开新房限购并优化首套认定；5.31浙江正式执行首套15%、二套25%要求并降低商贷利率。
（2）区域同期推盘的竞争压力。当前云城板块的3个项目，望云璟晨府区位最优，但后续将面临未来科技城建发低碳社区的竞品压力，在同等限价的情况下建发低碳社区的区位更优，将面临分流的压力，下一期开盘的节点压力更大。
2.后市产品需求挑战
从项目定位来看，以首改和改善为主，整盘总共432房源，已经开的房源中139方（约500万/套）的边套卖的最快，126方（约440万/套）的中间套和176方（约650万/套）的大户相对接受度低。
剩余房源中，户型139方的还有128套，126方的48套，197方的32套。尤其197方，总价预计超过700万，将受到市场的考验。
3.面临未来科技城二手房价格下降的挑战
除了新房项目，当前市场更将受到二手房市场挑战。根据周边市场竞品，区位地段更好的二手房已经陆续跌破4万，本项目的售价已经与目前未来科技城次新二手房价格逐步靠拢。
未来科技城近几年来二手房挂牌均价和成交均价呈现下降趋势。与市场高峰时期2021年比，今年挂牌价格下降2.2%，成交价格下降17.6%。
数据来源：好地大数据
其中，与项目距离约1.5公里的EFC、华夏之心，近一年新上架二手房源挂牌均价约为4.4万元/㎡。而高层126方户型成交均价约4.2万元/㎡；139方户型成交均价约3.7万元/㎡，接近望云璟晨府的备案均价3.6万元/㎡。
综述：
望云璟晨府虽然实现摇号销售，但续销仍存在压力。且即使住宅部分快速清盘，10%的商业和超配车位将成为项目难点，销售周期和成本的增投也将吞噬项目利润。
挑战在住宅售罄之后……
附：2023年以来出让地块项目开盘速度TOP20
