核心提要：
一、看房印象：内外“分裂”的豪宅
二、限价后还需加100多万的车位与家装，摇号还划算吗？
好地网6月17日消息（研究员 陆盈）今天，滨江翡翠嘉运府（安琪儿地块）开始购房登记，登记工作将于6月19日结束。
昨天，好地网对项目开盘进行了分析，已经推出报道《好地实盘：滨江安琪儿项目首开，值得摇吗？》
今天，本网研究员前往项目现场进行了实地踏勘，并参观了展示区和样板房，对该项目是否值得摇进行更加深层次的剖析。
本网研究员今天下午在售楼现场看到，根据前期营销蓄客情况，购房者意向参与摇号的热情较高。
开盘房源的详情情况表
项目效果图（来源：好地大数据）
这是一个感官上存在“分裂”的豪宅项目，为什么如此评价呢？
首先，从项目的内空间看，203方户型舒适度一般，虽然相应的主卧、厨房面积较大，且客餐厅南北通透，但是客厅面宽仅4.7米（对比都会森林169方户型客厅面宽5.7米）。
255方大户型的空间体验感较好，五开间朝南，其中客厅面宽达5.6米，主卧达4.5米，储藏间同样具有采光，美中不足的是次主卫是暗卫。因此，从居住舒适度来看，有豪宅的感觉。
放眼城东，同类型的产品非常稀缺的。
根据好地大数据，城东片区中，户型在250方以上的次新房少之又少。目前的供应中，滨江华家池印有250方以上的房源，但是单价高达8万+。可比竞品中，金隅都会森林最大户型为190方，与255方的居住体验感相比，相差较大。
255方户型图
但是，从项目的外空间看，可以用一个字“杂”来形容：
一方面是城市界面比较杂，目前项目正在施工中，掩盖了高架的车流声，由于该项目是板块内第一个开发的商品房项目，后续还有其他地块出让待开发，还有配套的学校等也还未投建，在可预见的3-5年，整个板块将是一个大工地；
左图为靠近高架的5号楼（203方）阳台视角，右图为6号楼（255方）阳台视角
其次，项目会所大门正对就是板块内已经建成的安置房，出了小区后的豪宅感锐减；
项目一路之隔的安置房
第三，由于项目占地面积不大，建筑面积只有6.7万方，小区仅有266户6幢楼，小区的内部配套也有所不足，根据小区规划，主要配套为会所、戏水池、一楼架空层下的公共配套，小区未配备健身房、童玩中心等配套设施，这些跟一些豪宅项目比，显得比较简单。
综合来说，这是一个新打造的板块，要成为成熟的豪宅板块，需要有5年以上的时间。但是，255方的实际成本已经到成熟豪宅的门槛——1500万/套了。
02、限价后还需加100多万的车位与家装，摇号还划算吗？
无论如何，能以46500的价格买到高端改善户型，能够在内空间层面，大幅提升居住的体验感，套均总价1200万左右，无疑是划算的。
但是，本网研究员从售楼处现场了解，即便幸运摇中了，还要付出限价之外的代价：
1.至少需要捆绑2个车位，车位售价第一个为46万，第二个起可能有适当优惠，购买255方的户型大概率是需要捆绑3个车位的；（备注：项目车位总数约600个（含公共车位），车位配比为1：2.25）
2.加装包是现场销售人员力推的，要价每套60-80万左右，当然也可以进行自由选择。
本网研究员分析，加装包虽然不是强制的，但是一点都不选难度也很大，例如主卫的地暖，预留插座点位等，没有加装包便没有，这些属于刚需。
以255方户型为测算，捆绑3个车位，按20万的加装包为测算，至2年后房子交付时的购房持有成本为1452.3万左右，含车位约5.7万元/㎡。
测算表
这个单价，已经与周边次新的大户型二手房价格（约60000元/平米以上）比较接近。
若考虑203方的户型，虽然套均总价为866.4万元，但是也需要捆绑至少2个车位，加上税费，加装等成本，套均也达到1031.4万元，均价50807元/平米。
建议：
由于受到（秋石快速路）高架因素影响大，本案豪宅基因被分裂，除了距离高架最近的5号楼规划为203方户型，剩余的房源均为255方大户型。255大户型内部空间舒适度较高，外部空间舒适度影响相对较小；203方户型，内部空间舒适度一般，外部空间舒适度更差。而从两者价差考虑，仅相差了6000元/平米。因此，摇255方的性价比更高。
出于自住性需求——
从价格测算角度，即使车位、装修包加价，购房实际成本与周边二手房相近，未来能否高出周边二手房的价格，还是未知数。
不过，250方以上的纯改善大户型，目前可选的二手房主要集中在钱江新城二期和老城区、申花等板块。在城东板块当前具有稀缺性的。
从项目所在区位来看，随着板块内新盘持续推出，板块配套与城市界面逐渐完善，加上开发商品质上的投入，以及未来限价政策可能取消的预期，目前5.7万的实际成本在可以接受的范围内。
若冲着限价红利去摇号投资的话——
在捆绑三个车位的情况下，限价红利进一步收窄，在当前市场还处于下行的情况下，预计二手房价格还有进一步下降的可能。
若比较周边同样靠近（钱塘快速路）高架的世茂天宸，以及一路之隔的保利中央公馆等项目的二手房价格，目前下跌趋势明显；加上区域内后续存在的竞品压力（板块内会有地块陆续推出），能否获利存在较大的不确定性。
翡翠嘉运府与周边参照项目位置关系
附：翡翠嘉运府加装包标准
