核心提要：
本批次4宗地均位于非主城、不限价区域，结合当前改善性需求，以低密项目为主，赋予较大的产品设置空间；在地价设置上，相比此前有明显优化，赋予房企更大的价差空间。
由于新政刚刚出台，新房销售是否回暖态势现在还不明朗，短期或仍以底价行情为主。
文/好地网 徐路加
明天（5.14），杭州将迎来今年第五批次出让，4宗地块均非处于非限房价的钱塘、临平及富阳城区。
从本次地块来看，相对以低密属性为主，较为契合性需求。如东部湾新城金沙嘴核心区供应一线沿江稀缺宅地（容积率1.01）；临平星桥板块供应取消限房价后首宗低密地（容积率1.4）；银湖地铁口地块（容积率1.5），产品设置较为灵活且起价大幅优化。
在本月9日杭州全面取消限购后，短期市场反馈强烈，非杭州户籍客群进驻杭州买房报道屡屡出现，新政一定程度上也利及本次供地区域。
在此背景下，房企投资信心能否被激发，作为新政后的首场土拍，也值得关注。
好地研究院结合目前的市场背景，预计：4宗地块尽管有充足的价差空间，但基于销售端的谨慎预期，仍或延续底价行情。
4宗地块分布图（来源：好地大数据）
1、杭政储出[2024]46号星桥地块，预计底价或低溢价
地块位于临平星桥板块，距离地铁三号线星桥站仅500米，此前已高层项目为主，是杭州偏刚需置业的重点区域，板块近年来随着阿里等产业的导入、杭州跑步中心等配套，产城人居氛围更趋浓厚。
业态设置上，地块仅1.4容积率、21米限高和12米限低要求，预计打造以洋房和4层叠墅产品，契合区域改善需求。
价格方面，可重点参考同板块颂香望庐（1.2容积率，设置有4层排屋和洋房，整体限价2.82万），不过考虑到容积率和地块位置的差异，实现有较大难度。当前形势下，合理预期下可查考周边最高如星奕云筑高层近期次新二手房2.3万成交价，按照1.2倍的低密提升预期，在2.7万元左右。
而在销售预期上，将受到当前市场影响。包括如此前热销的融创·融耀之城，2.4万限价在去年8月已接近流摇，作为改善类项目，还将受到区位更优临平山脚下同类项目分流；同时地块区位本身也受一定铁路干扰。
在利率空间上，项目仅1.1万的起始地价下，保本房价在2.3万元左右，地块若按照综合2.7万元价格，预期利润率超过10%。但考虑到当前整体市场形势，对于普遍倾向快周转的房企短期会偏谨慎。
预计：当前房企谨慎投资背景下，底价或低溢价。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、杭政储出[2024]47号钱塘东部湾新城地块，预计底价或低溢价
地块位于钱塘区东部湾新城金沙嘴核心区域。项目主打稀缺性，是钱塘江北岸城市核心区域十余年来唯一的一宗仅1.0容积率一线江景低密地块，也是暨驭远金沙湖项目后下沙十余年来第二宗低密地块。同时，地块同时配套建设幼儿园、中小学，据悉未来将引入优质的养正教育资源。
基于项目的特殊性下，我们来看未来价格预期——
地块1.01容积率，但同时要求北侧设置不低于57米高层建筑，预计打造高层+排屋（联排、双拼、类合院）产品。高层产品，结合周边二手房（高速东侧玫瑰之湾2.4万），结合江景和教育资源配套，预计可实现板块内月琉璃同等2.75万左右价格；
低密类的，参考沿江的伊萨卡排排屋6万的挂牌价，江对岸江南科技城江上湾5.6万新房售价、会展新城区块朝闻天下城澜轩也达4万，本项目整体预期在5-5.5万元左右。
从这个角度来看，即使地块实际起价达2.3万元/㎡左右，综合仍有2万元房地价差，具备有较大的盈利空间。不过区域作为未来“超级总部中心”规划实现上尚需时间，主力千万以上的排屋产品，实现基础需要在产品上的创新和品牌加持。
预计：尚未充分市场验证下，房企或谨慎参与，预计底价或低溢价。
地块位置图（来源：好地大数据）
3、杭政储出[2024]48号银湖地块，起价大幅调整存在充分竞争空间，仍或低溢价
地块位于银湖板块虎啸杏站西侧。容积率仅1.5，限高80米、不限低，产品设置较为灵活，可设置洋房、甚至部分叠墅、联排等低密产品。
相比此前富阳区出让地块，本次地价进一步优化。实际起始楼面价仅7000元/㎡左右，远低于2020年2月出让的众安·顺源府（2.4容积率，新房限价2.05万元，实际起价约9600元/㎡，实际成交楼面价约1.06万元/㎡）。
即，降低容积率外，相比2020年实际起价还降了2600元/㎡，降幅达27%；若按照亩单价算，起价仅为2020年成交价的一半不到。
大幅优化地价下，本地块保本房价仅1.6万元左右（车位赠送），相当于此前高层限价的8折，而目前周边二手实际价格也在1.8万元左右，优质地铁口项目仍在2.05万元。按照洋房设置作为均价下限，综合富阳城区近年来销售最好的阳珀别院洋房1.7万元的价格作为保本房价（具备快速去化），对应溢价率达15%左右。
预计：地块赋予了充分的产品业态打造和利润空间，但当前主流房企普遍谨慎且聚焦核心的投资偏好，或较大影响房企参与度，最终仍或低溢价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）
4、杭政储出[2024]49号鹿山商住地，预计底价
地块位于鹿山板块核心区块，具备一线江景资源，且周边以富阳城市公建配套密集。
而作为商住用地，商业商务占比35%（约3万方），尤其现阶段当前房企谨慎重资产投资；
住宅部分，计算配建部分实际起始楼面价约8400元/㎡左右，相较周边二手房高层价格也仅1万元左右价差，利率空间不大。
预计：仅以商业商务需自身销售考虑，预计底价。
地块位置图（来源：好地大数据）