好地网5月9日消息（研究员 徐路加 孙航海）今天，杭州、西安两城发布房地产市场调控政策，同时全面取消住房限购措施。

4月30日中央政治局会议后，包括北京、深圳等一线城市，杭州、西安等强二线城市一城一策逐步落地，但力度不一。

杭州今天从7个方面释放利好，包括全面取消新房限购（此前为主城区限购），尤其是时隔近十年恢复“买房落户”，无疑将进一步对其他城市形成虹吸。

同日出台新政的西安力度更甚。除了全面取消限购，还给予房企自持住宅退出渠道，即允许此前房企自持部分通过补缴相关费用后转为可售住宅，一定程度上有利于缓解现阶段企业现金流短缺问题。

相比之下，杭州政策更趋于牛市思维！不过此举引出来的问题是，扩大需求端，放开限购政策，市场能就此回暖吗？

回溯杭州楼市政策松绑时间轴，政策发力主要在需求端上，像今年3.14取消对二手房限购，再到今天取消对新房限购，不断地小碎步出政策，明显看出管理层对市场特别小心谨慎。

而对市场运行的核心环节—-限价，目前主城及萧余核心板块仍然保持！

限价是否全面退出？这有待于后续挂牌地块中观察。

当限价全面取消后，是不是市场就回暖了呢？也不一定，当前楼市困难的症结是多方面的，比如长达6年的牛市导致市场库存（包括二手房）剧增；炒房风盛行留下的大批投机房源的上市抛售；最近三年，房价连续下跌引起的购房者的看跌预期等等，有些是牛市遗留症，有些与宏观经济政策与周期相关。

对于政府来说，供给侧改革也是接下来必须面临的问题，最近10年来，主推的是高容积率的项目，产品单一化，低密产品稀缺；长期实施的限价又导致房企产品创新不足等等，都是当前市场的症结所在。

未来，如果限价取消之后，以市场化为导向，多提供满足购房者差异化需求的产品，营造有利于房企创新的氛围等等，市场参与各方还有很多空间可以去挖掘。

附：杭州、西安出台政策内容

杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，从住宅用地供应、住房限购、公证摇号销售、住房信贷以及积分落户等方面优化调整房地产市场调控。

1、全面取消住房限购

《通知》提出，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。意味取消在杭州市范围内购买住宅的条件和套数限制。

值得一提的是，杭州从去年下半年以来，已经开始陆续松绑限购政策。

去年10月16日，明确将住房限购范围调整为主城四区（即上城区、拱墅区、西湖区、滨江区），同时非本市户籍家庭有缴纳社保和个人所得税即可限购一套。

今年3月14日发布政策，针对购买二手住宅，不在审核购房人资格。

2、加强住房信贷支持

购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

目前，杭州主城四区首套房最低首付比例25%，其他区域最低首付比例为20%。

商业贷款不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点。按照目前5年期以上LPR报价3.95%，最低贷款利率仅为3.75%。

3、优化公证摇号销售措施

对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。

4、优化积分落户政策

在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。

杭州市发改委会同市公安局、市住保房管局等部门正研究制定具体实施细则，明确后实施。

5、优化住宅用地供应

深化房地联动机制，根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。

同时，完善出让地块周边配套设施，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品，鼓励绿色、低碳、科技建筑，更好满足人民群众对“好房子”的多元化需求。

西安市住房和城乡建设局等部门发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。

《通知》提出全面取消住房限购措施。居民家庭在西安全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

另外值得注意的是，《通知》中提到，原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。

《通知》内容还包括：首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

结合不同区位、不同住房产品调整优化商品住房项目停车位规划配比。商品住房项目可销售的产权车位与商品住房同步办理商品房预售许可，同步公示车位销售价格、销售方案。

商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。

支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。

建立健全房地产融资协调机制，推动“白名单制度”常态化，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。科学计算企业相关费用，对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，不计算金额。