文/好地网 徐路加
5月9日，西安发布楼市调整政策，除了全面放开限购外，有一条新政尤其值得关注：
原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。
竞自持，是典型的牛市时代产物，即为了避免持续出现“地王”而控制名义地价，实则既增加了企业负担，还在供不应求的格局中进一步减少了可售新房供应。
以杭州上一轮牛市的最高峰、2021年5月的首批集中供地为例：
5月7日，以主城、萧山为主的32宗地块中24宗竞自持，总自持面积达到38.4万方，平均自持比例达到11.35%。
5月8日，受前一日影响，更是在以临安、富阳为主的供地中未进入限时竞价已大部分竞自持，一天时间，临安的自持面积（12.47万方）超过了此前年度的总和（9.1万方）。
西安的创新之举，无疑在一定程度上有利于缓解现阶段企业现金流短缺问题，若此政策放在杭州，影响有多大？
据好地研究院初步统计——
杭州自2017年4月开始执行竞自持到2021年5月在首批集中供地后退出，4年时间内涉及到196宗地、累计达300万方的自持住宅，相当于期间涉宅地可建住宅面积的4.5%左右。（注：按照地块成交统计，实际存在部分地块退地）
杭州自持项目分布图（图源：好地研究院）
而该部分自持住宅，除了少量的如滨江（暖屋）、龙湖（冠寓）通过自有平台租赁外，至今没有较好的盈利方式和退出渠道。
若借鉴西安的做法，这部分让房企棘手的自持住宅，按照彼时的新房售价计算，将涉及到近千亿的资产盘活；即使放在当前已经下降的价格体系下，货值也达800亿元左右。
当然，市场火热时期这部分项目较多分布于外围，在目前行情下实际变现能力存疑，但西安的新政至少为企业缓解资金压力提供了较好的创新思路。
好地研究院认为，如果杭州借鉴西安的做法，让自持的房产上市流通，至少有以下两大益处：
1、按照西安的做法，“补缴相关费用“，增加了政府的收入。这对于现在推地难，连主城都出现土地流拍的政府土地财政来说，无疑是个有益的新财源；
2、当下，资金紧张的房企，可以通过自持部分真正意义上的上市套现，降低负债。优秀企业可以“甩掉”沉淀资产轻装上阵。
这是双赢的格局，但是，难点也有不少：
1、“补缴相关费用”，那么，怎么测算补缴金额？是否兼顾到公平性？毕竟当年土拍价格是基于自持因素定价的，现在自持可以流通，那么，按照什么样的标准才是公平的？
2、增加了库存，增加了去化难度。目前新房去化较为困难，今年1-4月份，去化了189万方、581亿的销售额，比上年同比分别减少56.6%、59.4%，少卖了850亿元的新房；若加上800亿的货值上市，即使有一半想上市，总库存去化周期也从目前的10.3个月（按照1-4月计算，显性）增加至13.5个月，尤其使外围板块在售新盘的压力增加。
附：杭州典型自持项目及分布情况
（1）各区域自持情况
注：按照地块成交统计，实际存在部分地块退地（数据来源：好地大数据）
（2）自持部分货值TOP10项目（按新房限价或当时周边项目售价计算）
（数据来源：好地大数据）
（3）竞报自持比例TOP10项目
（数据来源：好地大数据）
（4）竞报自持面积TOP10项目
（数据来源：好地大数据）