文/好地研究院 楼陈名

明天（3月29日），宁波市区将有3宗涉宅地块出让，分别位于鄞州区、江北区、镇海区，总建筑面积18.88万㎡，起始总价21.2亿元。

其中，镇海区庄市地块不设上限地价房价，另2宗地块均设置30%上限地价，以及毛坯销售指导价格。

在当前市场环境下，结合市场预期、利润空间等因素，预计3宗地块将均以底价出让。

出让地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

1、鄞州区YZ01-03-05-1、YZ01-03-05-2地块

本地块总建筑面积9.3万㎡，不少于30000㎡的商业物业及对应的地下非人防停车位，起始楼面价11307元/㎡，毛坯销售指导价格31000元/㎡。

若本地块按起始楼面价及毛坯销售指导价格计算，预期销售利润率为4.8%。

本地块周边紧邻4个在售项目，总库存为21.6万㎡；按近三个月去化流速计算，板块库存去化周期约63个月，库存去化压力较大。

好地研究院认为，本地块商业占比较大，板块库存较大，预计该地块将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、江北区JB04-03-22a地块

本地块总建筑面积5.3万㎡，商业商务建筑面积1.38万㎡，占比26%，起始楼面价11155元/㎡，毛坯销售指导价格28000元/㎡。

若本地块按起始楼面价及毛坯销售指导价格计算，预期销售利润率为3.6%。

本地块紧邻地铁2号线孔浦站，涉及轨道交通线路，地块内带四层建筑物出让，竞得人须在土地出让合同签订前将建筑评估价款缴纳至市轨道交通集团。

好地研究院认为，本地块商业占比较大，涉及轨道交通线路，预计该地块将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、镇海区ZH06-03-47地块

本地块总建筑面积4.26万㎡，起始楼面价11131元/㎡，不设置地价房价上限。

本地块西侧紧邻保利·和颂文华项目，该项目于2022年6月29日出让，成交楼面价14512元/㎡，毛坯限价26800元/㎡。

该项目于2022年12月首开，共供应住宅1032套，已网签529套，网签去化率51%，整体开盘去化流速相对缓慢。

若参考保利项目毛坯限价计算，本地块起始楼面价下预期销售利润率为11%。

好地研究院认为，本地块周边项目去化相对缓慢，市场预期较低，预计该地块将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）