文/好地网 徐路加

今天（9.27），杭州第十一批次13宗地块完成集中出让。13宗地块总出让金232.8亿元，是今年供地规模最大的一次。

达8宗地块封顶摇号，1宗高溢价，4宗底价，平均溢价率达9.7%，仅次于第五批次（11.2%）。

从整体地块来看，作为年内最优批次供地，吸引了诸多房企参与，最高地块达58家摇号，平均为24家，基本与上半年持平。

9.27杭州土拍结果

地块位置分布

今天，总金额232.8亿， 封顶率达6成、平均溢价率9.7%，行情整体比较火热，在这土拍盛宴背后，好地研究院认为有三大问题值得关注：

本批次房企积极参与的背后，是建立在包括世纪城、湖墅、申花等地块足够安全、又保留了合理利润，是无风险博弈行为；本次包括海信、安徽置地等新面孔参与，也集中在这些区域。

但对于刚需板块，基本无市场化房企参与，如上批次，继续需要平台托底。

据好地研究院测算，本次摇号地块的平均预期销售利润率在5.5%左右，相比外围板块即使有10%以上的利润率，但面临风险较大，房企无疑选择确定性利润的摇号博弈。

在极度聚焦的投资逻辑下，供地被迫向核心区倾斜。本批次一半以上地块住宅限价超过4.5万，整体均价在3.83万元左右，相比今年的均价高15%。

稀缺核心板块新房供应大增，或对未来二手房市场加大冲击——

新房大增必然导致二手房大增，从而改变板块内的供求关系，这是否会加快板块内限价红利的消失？典型的如勾庄板块，前期推出的大量新房在交付之后，挂牌量激增，购房者有快速获利了结的心理，供应大增直接导致二手房价格逐步向新房限价靠拢。

当然，目前限价红利最大的区域，比如钱江世纪城、江河汇、申花等板块，即使二手挂牌激增了，但目前红利并没有消失，今后，随着供应量的持续增加，限价红利是否缩窄甚至消失，值得观察。

在政策层面，包括合肥、成都、南京等重点城市，基本已经取消“限购”、“限价”要求，剩下的二线城市中，重点看杭州。

表面上热闹的土拍，是否会延缓后续优化政策出台，以及政策的力度，这是业内较为关注的一点。

取消限购，无疑会进一步提升热销板块土地市场热度；

而若取消限价，土拍规则如成都不再设置溢价上限，房企的投资逻辑则将发生重大变化。

最后，三季度结束了，我们来看看杭州前三季的土拍报表——

附1：前三季度杭州市区涉宅地出让情况

三季度，杭州市区共完成5个批次、38宗涉宅地出让，总出让金580.9亿元，同比增加34.9%，环比增加8.2%。

前三季度，杭州市区已完成11批次供地，含去年挂牌在今年成交的第5批，共成交104宗涉宅地，总出让金1534.2亿元，同比下降15.3%，相当于去年全年的80.3%。

注：按照成交时间统计，明确退地地块已剔除

附2：前三季度杭州市区涉宅地拿地额排名

仅按照拿地阶段统计：

拿地数量、拿地额最高的为滨江集团，共竞得13宗宅地，拿地额183.9亿元，去年同期达到442.8亿元；

拿地额第二为绿城，总额145.0亿元，去年同期为264亿元。

第三为建发，总额达100.2亿元，已超去年同期（81.2亿元）。

其他拿地额前十房企还包括：建杭（90.5亿元）、中海（65.1亿元）、坤和（56.5亿元）、伟星（45.2亿元）、万科（44.7亿元）、保利发展（44.2亿元）、宇诚（43.1亿元）。

以拿地额前十房企统计，今年前三季度拿地总额818.3亿元，较去年同期top10总额（1211.8亿元）下降了32.5%；top10房企拿地额占比从去年的66.9%降至53.3%。

前十房企拿地总额大幅下降，重要的原因是土拍制度的变化（去年前三季度为封顶+一次性报价+摇号方式，今年为封顶后直接摇号），这就导致了拿地不确定性大幅增加。最主要体现在滨江集团，拿地额从去年的442.8亿元降至今年183.9亿元。

如果剔除滨江集团因素，以拿地额排名2-10房企统计，前三季度合计为634.4亿元，相比去年的769.0亿元下降17.5%，整体的市场占比41.4%，与去年的42.4%基本接近。

当然，以上仅是拿地阶段的分析。杭州对拿地后合作限制较小，尽管摇号有较大不确定性，对市场认可度高、合作包容性强的房企，仍可以通过后期合作方式，提升优质项目储备。