核心提要：

一、9宗地块有封顶或高溢价预期

二、4宗地块热度相对偏弱

文/好地网 徐路加

明天（9.27）杭州将集中出让11批次13宗涉宅地，总起价达212.2亿元。

这不仅是年内供地规模最大的一次，也是最优质的一批次供地：

包含了湖墅单元民生药厂2宗宅地、文晖打铁关低密商住地、申花和武林新城地铁口宅地，以及江南岸滨江之江单元、萧山世纪城、市北等核心板块宅地。

本批次预计将吸引房企积极参与，通过本次土拍，基本可检验出目前杭州市场的活跃房企数量。

在土拍竞争方面，预计：

1）9宗地块有封顶或高溢价预期：分别为拱墅区文晖单元商住地（136号，不确定性较大）、湖墅单元2宗（137、139号）、申花宅地（140号）、武林新城三塘单元宅地（142号）；萧山区市北宅地（138号）、钱江世纪城大体量宅地（143号）；滨江区之江单元宅地（145号，封顶难度较大）；临平区老城区宅地（149号）。

2）4宗地块热度相对偏弱：钱塘区东部湾新城宅地（148号）；临平区临平北3宗（141号、144号、146号）。

出让地块位置分布（来源：好地大数据）

一、9宗地块有封顶或高溢价预期

1、杭政储出[2023]136号（文晖单元XC0401-21、23地块）

地块位于文晖单元，紧邻地铁打铁关站，尤其南西两侧有余杭塘河等水系资源，结合整体仅1.19的容积率，是杭州老城区极具稀缺的低密地块。

从项目来讲：

6.39万元的限价，对应住宅部分子地块1.05容积率（南侧受地铁控制线影响），预计以洋房为主，参考区域内嘉里馥源庭5.4万高层限价（10%左右中签率），周边二手房实际区域在6万以上的高层价格下，项目住宅部分具备较明显的限价红利。

商办部分则仅0.68万方的体量，结合区域地铁、商办氛围，也有较高价值。但从整个项目来看，占比30%，前期需要一定资金沉淀，且地块受轨道交通影响。

地块预计吸引具备综合开发能力的少部分房企参与，结合地块房地价差达3.3万元/㎡，具备充足的房地价差空间下，不排除强竞争预期。

预计：市场化房企谨慎参与。竞争具有较大不确定性，若对商办有较好解决方案房企共同参与，不排除强竞争可能。

2、杭政储出[2023]137号（湖墅单元GS0201-R21-02地块）

地块位于老城区湖墅单元，多年未供地，具备极强稀缺性。

从项目来看，65100的价格，对应1.3容积率以洋房为主，即使是高层的价格，仍有限价红利（对岸融信公馆二手成交价在7-8万左右）。区域上民生药厂组团整体改建后，提供了老城区极度稀缺的改善项目。

同样，地块受地铁10号线下穿问题（为已建成），在开发速度上有不确定性。但因地块的稀缺性、较合适的体量，或仍有较多房企参与，若开发进度影响不大，即使封顶地价下仍有5%利润空间。

预计：即使考虑到地铁下穿因素，仍有较强封顶预期。

3、杭政储出[2023]139号（湖墅单元GS0201-R21-03-1地块）

地块位于同批次挂牌的137号东侧，55000元/㎡具备明显限价红利，预计为红盘项目。

同限价、同销售预期项目可参考申花绿城馥香园项目地块，实际地价达到41575元/㎡，预期销售利润率4.5%左右。

本地块上限实际地价40452元/㎡，封顶预期利润率5.3%。

预计：地块大概率封顶，参与热度高。

4、杭政储出[2023]140号（庆隆小河单元GS0303-R22-20（A）、GS0303-R21-20（B）地块）

地块位于申花板块中部，55000元/㎡的限价，与南翼（55000）一致，参考北侧万家花城、东方福邸二手成交价在5.5万以上，叠加紧邻地铁站萍水街站优势，预计快速去化。

地价来看，计算配建成本，实际封顶地价在40750元/㎡左右，上限地价预期利润率4.8%，较为合理。

预计：地块大概率封顶，参与热度高。

5、杭政储出[2023]142号（三塘单元XC0502-R21-46地块）

地块位于三塘单元，与本月建杭东新单元项目一致（47000元/㎡）。在售价预期上，参考周边二手九龙仓天御均价在5万左右，具备一定限价红利；东侧800米西房、滨江新房项目也持续低中签率摇号。地块紧邻地铁5号线西文街站的优势及总体量仅2.8万方，预计快速去化。

在利润空间上，上限地价预期销售利润率在4%左右，相对合理。

预计：地块大概率封顶。

6、杭政储出[2023]138号（萧山城区市北单元XSCQ1310-R2-37地块）

地块新房限价仅34000元/㎡（含装修3500元），相比西北侧400米，今年8月初绿城地块，低了5500元/㎡，是目前市北板块最低限价。从区位来看，两宗地块差异性不大，尤其是整体板块处于低库存、快去化的背景下，地块销售预期较快。

从地价设置来看，上限地价下预期销售利润率在3.4%左右，相对符合快周转项目利润预期。

预计：地块有封顶预期。

7、杭政储出[2023]143号（世纪城钱塘湾总部住宅地块）

地块位于钱江世纪城，紧邻亚运村和在建的skp，区位核心。周边如中海潮展云起等项目持续拼社保摇号。

地价上相比此前实际起价下降了700元/㎡（封顶利润率4.8%），并且达19万方体量、超85个亿的货值，对品牌房企极具吸引力。

预计：此类项目对房企的品牌和销售额意义巨大，封顶预期，热度高。

8、杭政储出[2023]145号（之江单元R21-03地块）

地块位于滨江区之江单元，周边包括海创基地、高新软件园等产业集聚。在稀缺供地下，市场热度较高。板块内今年出让两宗宅地（同限价46000），均达封顶摇号。

本次，相对不利因素为铁路线干扰，尽管从目前规划来看有改道预期，但从短周期拿地销售的角度，有较大影响。竞品主要来自浦沿，相比南侧浦沿限价高了6000元/㎡，在稍有短板下或面临分流，将影响房企出价坚决度。

利润空间设置上，封底预期销售利润率仅3.3%，相对偏低。

预计：地块或中高溢价，封顶难度较大。

9、杭政储出[2023]149号（临平老城区LP0202-11地块）

地块位于临平老城核心。

同板块，相比北侧翠著邱山里（去化率50%左右）城市界面更好；相较临平山角项目则配套更为完善。28500元/㎡限价与南侧鼎湖未来社区一致，但在产品上可为洋房，得房率更高。基于此，项目符合改善性需求，相对乐观。

在地价设置上，预期封顶地价销售利润率仍有10%左右，为项目销售提供了充足的空间。

预计：地块或存在较大竞争，不排除高溢价。

二、4宗地块热度相对偏弱

10、杭政储出[2023]148号（有机更新朝阳地块一）

地块位于钱塘东部湾新城，北侧600米为今年刚售罄的绿城燕语春风居项目（持续中签率摇号，新房限价30500元）；对比来看，本次限价降低3000元/㎡。

尽管板块处于开发前期，周边以待拆迁厂房为主，考虑到东部新城整体打造的预期，以及地块与金沙湖也仅1.6公里的通勤距离，可充分辐射核心配套，对项目的销售预期较好。但尚未得到市场验证下，现阶段会偏谨慎。

从地价设置来看，起始价销售预期利润率在10%左右，封顶5.3%，这个利润空间与本批次典型红盘项目接近。房企对未来销售未有明确参照系的背景下，预计大幅加价的可能性较小。

预计：考虑区域市场未得到市场验证，或中低溢价。

11、杭政储出[2023]141号（荷禹路五洲路西南地块一）

12、杭政储出[2023]146号（荷禹路五洲路西南地块二）

两宗相邻地块紧邻地铁五洲路站，相比今年3月出让在售的北侧两个项目区位更优，与兴耀观麓里相似度较高。

从板块目前销售情况来看，北侧听荷方翠府、月依河轩同等限价下目前已领证部分去化率不到一半；兴耀观麓里，目前尾盘，相较上半年达摇号热度下行。

考虑到具备靠近地铁站点的优势，2.26万元价格也符合刚需置业需求，但板块存量较高，房企在出价上也将极为谨慎。

预计：两宗地块同时出让，或低溢价。

13、杭政储出[2023]144号（开发区兴起路与八号路交汇西南处地块）

地块位于临平北开发区北翼，相比来看城市配套弱于板块核心区，新房限价也降低2460元/㎡。

周边拥有地铁规划及市民公园等市政配套，也具有较强宜居性。但现阶段房企聚焦核心区的投资策略下，预期关注度偏低。

预计：低溢价。