核心提要：
一、4个变盘因素
二、12宗地块竞争预判
文/好地网 徐路加
明天（6.30）杭州将出让上半年最后一批次12宗地块，总起价119.5亿元。
相比于一季度新房、土地市场共振上行，二季度出现了明显的背离。即，二季度新房市场、二手房市场出现明显的回落，而土地端不论是整体的溢价率、封顶率，还是具体地块预期销售利润率、摇号中签率，均显示热度仍在持续上行。
那么，这样的背离是否延续？好地研究院认为市场或面临变盘节点，本次地块也有较多地块可作为监测指标。具体分析如下：
一、4个变盘因素
1、销售端持续回落
从好地研究院监测数据来看，6月（截至28日），杭州市区新房（住宅）销售面积80万方左右，与去年同期持平，环比下降9%左右，4月以来呈现持续回落态势，仅为3月高点的6成。
典型项目来看，从明显限价红利板块中签率上升、无需拼社保，到外围板块从摇号到流摇，流速放缓，均呈现弱势。
2、二手房堰塞湖效应明显
二手房抛压对后续新房销售端产生较大影响。
以手边买房数据统计，目前杭州市区主要机构二手房挂牌量达到15.1万套，按照近一年消化速度，需要27个月；而从月度成交来看，6月份仅4000余套，为连续3个月下行，跌破近两年（2021年下半年房地产市场下行以来）均线。
数据来源：手边买房
3、年内回款的窗口期逐步关闭
好地研究院统计2021年下半年市场下行以来开盘速度对比——
①半年内开盘项目占比上，2021年下半年仅34.0%，今年2-3月份出让地块中，50%项目在4个月内开盘；
②从最快开盘项目的案例来看，今年最快的57天开盘，创了近年来的最快记录。
总体来看，开发商在应对市场不确定性，更是趋向拿限价红利项目，并且拿地前方案深化、更显快周转趋势。
按照去年以来平均6个月左右开盘速度，叠加亚运会因素，年内回款的窗口期在逐步关闭，这或就降低了房企拿地积极性。
4、仍缺乏全国性刺激政策统领。市场普遍存在较大预期，但短期仍未有强刺激性政策出台，这或也将是整体市场未来走向的最大不确定因素。
回顾08、15年两次全国性的系列刺激政策，起到了快速颓势的作用。而本轮下行以来是以非一线城市“因城施策”纠偏为主，而北上深为代表的一线城市仍然严控，缺乏龙头城市领涨，且也遭遇较大下行压力的背景下，这也将导致整体市场较难摆脱困境。
从杭州来看，外围板块的限购调整优化短期持续作用也在明显走弱。
二、12宗地块竞争预判
基于以上因素考量，好地研究院认为，本次供地市场热度或在一定程度上有所回落，首先表现在非限价红利区（新房非摇号板块），而核心板块受仍高周转预期下，仍将成为房企投资聚焦。
1、5宗地块或有高溢价-封顶预期
主要分为两类：核心板块（钱江世纪城、城东新城、运河新城）和低密改善（富春）。
①杭政储出[2023]76号（运河新城单元GS1004-01地块）
地块具有一线大运河景观资源，周边城市核心配套，也是运河新城板块近年来推出的首宗低密地块（容积率1.4，新房限价43960元/㎡），打造洋房或多层叠墅产品，尽管有地铁的缺憾，仍具备快销预期，在利润空间上封顶预期下仍有5%以上，东侧商业裙楼设置可进一步提升货值。
地块位置图（来源：好地大数据）
②杭政储出[2023]77号（奥体博览中心单元BJ1704-12地块）
地块地处钱江世纪城核心位置，紧邻奥体博览城。相比今年此前出让地块位置更为优越。35亿货值的红盘项目，可参考此前即使2%的预期利润率下，房企仍积极拼抢。本次地块起始价也较高，在封顶时或只有1%左右的预期销售利润率，仍有较大封顶预期。
地块位置图（来源：好地大数据）
③杭政储出[2023]79号（城东新城单元JG0905-47地块）
城东新城板块上一次供地已是2021年10月，目前板块无库存。尤其作为本次地块，无论从区位、商业、教育、地铁配套来看，均符合改善客群预期。参考2021年金隅拿地地块，地块溢价在10%左右。
考虑到地块较快的销售预期，对比彼此热度有所提升，有封顶预期。
地块位置图（来源：好地大数据）
④杭政储出[2023]81号（富春88-2-A号）
⑤杭政储出[2023]84号（富春94号）
本次富阳推出的两宗纯宅地，可视为城市非核心板块低密小而美地块，预计将吸引房企积极关注。
一是富阳尽管库存高、销售压力大，但是尤其老城区是严重缺乏改善项目的，具备较强的市场认可度。可参考近期山水置业的25800元/㎡整盘均价阳珀别院，摇号了。包括此前的金茂秦望府、做大户型的滨江滨汇府，均需要摇号。本次两宗地块1.01/1.3容积率定位高端改善，29640/36000的限价定价合理。
尤其是36000限价的杭政储出[2023]84号地块，不限最高单价，给了房企更大产品设置空间，但对于低密项目而已，过于靠近主干道也成为较大不利因素。
二是体量小、风险低，且具有较高的投资回报率。2万方的体量、即使上限价土地出让金2.5亿元，即使封顶，预期销售利润率也在10%以上。
预计两宗地块均有封顶预期，但对于1.01容积率的低密项目富春94号地块而言，狭长展布、过于靠近主干道，也成为较大不利因素，竞争也有很大的不确定性。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、7宗地块或中等-中低溢价预期
其中，瓶窑地块、临平新城星桥地块可作为行情的重要监测指标地块。
①杭政储出[2023]78号（瓶窑镇蒿山路以北、瓶仓大道以西地块）
地块周边今年4月出让有一宗宅地，竞争至摇号封顶，若按照地价对比，仍能封顶。
不过本次地块体量更大达13.7万方，周边项目流摇的下行压力，随着库存上升，房企的预期或有一定程度下降，高溢价的概率较低。
地块位置图（来源：好地大数据）
②杭政储出[2023]80号（临平新城星桥区块LP0901-R21-04地块）
临平区本地地块继续具有较强的改善属性，地块限高24米，层高不低于3.15米，最小户型140方。
周边，临平山脚下，去年同期出让地块达到封顶，该项目目前已开售（春境东来院），设置上下叠+中平层，3.36万均价，整体去化率在一半左右，略低于预期。
本次项目位于望梅路以西，限价也下降5400元/㎡，考虑到改善客群对居住环境的挑剔性，房企的预期或也有一定程度下行，中等竞争预期。
地块位置图（来源：好地大数据）
③杭政储出[2023]82号（运河新城单元GS1002-12地块）
地块为商住用地，位于地铁4号线和平桥站东侧，考虑到40%的商业商务设置目前的销售难度、地铁线路下穿因素，地块或底价。
地块位置图（来源：好地大数据）
④杭政储出[2023]83号（新塘北单元XSCQ2502-05、07地块）
地块位于新塘板块，北侧紧靠彩虹天空之城项目。板块内今年已出让有一宗涉宅地，由滨江集团竞得，也是板块内近期的唯一待售项目，此外仅一个项目尾盘在售。
本次新房限价3.012万元，较滨江项目略有下降，与12800的楼面价对比，具备较明显的房地价差，具有较高投资价值。
不过考虑到目前主流房企总体还是以快销类地块的投资方向，尤其是未来将与滨江项目的同期竞争下，在参与度上或偏谨慎。
地块位置图（来源：好地大数据）
⑤杭政储出[2023]85号（银湖10号）
地块位于富阳银湖板块，地块为商住用地，住宅在10万方左右，需建设商业综合体6万方（可整体转让），其他部分包括酒店（2.5万方）、商业商务（12.9万方）均可按照回购考虑。
住宅来看，2.13万的限价，地铁口项目，相比区内其他高层项目，压力稍偏低；从整个资金平衡角度来看，商业商务部分全部回购下，按照住宅全部销售，基本可覆盖商业综合体成本。
不过前期总投入需要超过25亿的项目，还需面对住宅部分的行情不确定性，房企预计仍将谨慎参与。
地块位置图（来源：好地大数据）
⑥杭政储出[2023]86号（临安区高新技术单元ZX08-07-R21-07地块）
⑦杭政储出[2023]87号（临安区青山湖科技城省科创基地单元E03-05地块）
临安本次供地的两宗均为低容地块，预计设置排屋产品。房地价差达到25000元/㎡，参考周边在售的低密项目，短期来看实现有一定难度。但总体量较低，对于深耕房企，不失为土地储备的较好标的。
相比之下，体量更小、更靠近地铁站点的杭政储出[2023]86号地块，投资风险偏低，好地研究院认为，若房企的产品力有一定信心，不乏竞争可能。
地块位置图（来源：好地大数据）