文/好地研究院 徐路加

今天（4月25日），杭州集中出让12宗涉宅地，总价166.6亿元，8宗地块封顶，平均溢价率8.5%。

本次整体限价红利地块偏少，导致参与房企的总数量较上批次（80家左右）有所减少，尤其是央国企的参与度有所下降。

但市场竞争仍然激烈，可以说超过了上批次。达67%的地块封顶，摇号地块的平均家数仍有21家/宗，除了龙坞、浦沿、湘湖新城4宗预期较一致地块外，江海之城、闲林、乔司、瓶窑的这4宗强势封顶，超出市场预期。

尤其值得注意的是，民营房企重新成为了市场主力。民营性质房企的参拍家数、参拍次数本次占比均达三分之二；拿地额达到127.5亿元（剔除滨江集团为98.4亿元），占比77%，与2021年5月首次集中供地时一致，甚至略超2020年集中供地前。

与之对比的是，在市场低谷期间（2021年第二批-2022年），企业杠杆不高、投资稳健的浙江民营，普遍暂缓投资，民企的拿地额占比仅41.0%，如果不含滨江集团，更是仅22.7%。

注：2022年第四批仅供应8宗地块，具有一定特殊性

今天，不但有浙江本地民企继续发力，还有全国龙头民营房企碧桂园时隔4年再在杭州拿地；龙湖继续补仓，这些都值得关注的：

1、全国性的——

（1）龙湖7.5亿元摇中萧山区湘湖新城低密地，包括近期在上海、深圳、合肥等重点城市均有所斩获，投资力度明显加大；

（2）碧桂园时隔4年杭州再拿地（中签浦沿宅地，斥资28.3亿元），此前几批次也有参拍；

2、浙江民企——

（1）浙江中顺间隔超十年复出，8.6亿元摇号竞得乔司宅地；

（2）天阳在杭时隔5年半公开市场首次拿地，摇号竞得江海之城地块，成交价9.4亿元；

（3）台州房企伟星在杭州愈发深耕，从2021年底首次入杭，短短两年时间从此前的申花、浦沿，更是进一步外拓到了义桥，总拿地额达到76.2亿元。

此外，除了拿地房企，市场下行以来，新关注杭州土拍市场并积极参拍的英冠、驭远、维科、信创等，加上滨江、绿城、华润、万科等持续深耕企业，杭州土拍市场的活水愈来愈充足。

杭州三批次12宗地块最终8宗封顶摇号，封顶率66.7%；合计参加摇号房企数量达到168家，平均每宗地块21家，平均摇号中签率仅4.8%。

好地研究院认为，更具市场化属性的民营企业恢复拿地，可以说是这是杭州市场全面激活的信号！

其原因来看：

一是销售端市场筑底回升，预期向好。尤其表现在外围板块，随着限购政策基本放开，总价门槛较低和完善交通配套的背景下，将具备承接外来人口流入置业的重要方向。

二是城市的基本面优异。一方面，人口持续流入，杭州近年来在全国均排名前列；二是库存背景，当前1700万方的总库存、一年半左右的总去化周期，均是近10年的低位。

三是参与门槛相对较低。从当前的安全度来讲，上海无疑是最优的，但由于保证金、总地价要求高，只能成为央国企的主战场；而杭州（或合肥）则是了相对资金规模较小的民企的最佳标的城市。同时，当前通过供地部门地价设置较为合理，以本批次地块为例，平均预期销售利润率在8.3%左右，具备较高的安全边际。

附：土拍成交情况

今天，杭州2023年第三批12宗涉宅地集中出让。共8宗地块封顶（封顶率66.7%），并在下午现场摇号，剩余4宗地块在上午限时竞价环节便已交易结束。

12宗地块总出让面积886.7亩，总建筑面积99.8万方，总成交金额166.6亿元，平均溢价率8.5%。

8宗封顶地块分别为滨江浦沿宅地，西湖之江转塘2宗宅地，余杭闲林、瓶窑地块、萧山蜀山南宅地、钱塘江海之城宅地、临平乔司地块，得主包括碧桂园、坤和、天阳、华元、龙湖、浙江中顺等民企，以及中海、保利发展等央企。

4宗未封顶地块得主：保利发展底价竞得运河新城06地块，台州伟星溢价2.57%竞得萧山义桥镇宅地，本地房企滨江集团则包揽运河新城07地块以及新塘北商住地。

【相关链接-4.25杭州土拍前瞻：存在两个变量，4宗地块有强封顶预期】

4.25杭州三批次地块成交结果

地块位置分布