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核心提要：
一、龙坞、湘湖等4宗地块有强封顶预期
二、闲林、江海之城等4宗地块有强竞争预期
三、运河、新塘等地块竞争相对偏弱
文/好地网 徐路加
明天（4.25），杭州12宗涉宅地将集中出让，总起价153.6亿元。
在一季度的土拍中，杭州领涨长三角，3次土拍热度继续提升；尤其是3月底，5宗地块在挂牌阶段已封顶，显示房企对于优质地块的饥渴度。
但本次土拍，热度能否延续，好地研究院认为存在两个变量：
一是地块属性。整体销售预期来看较前几批次是略有下降的，这将导致此前大部分房企（追求快销、摇号博弈）参与的热情下降，包括追求规模房企的，持续外拓的动力是否还能延续。
二是供地节点。尤其是本次出让前新公告的了9宗地块，包含多宗优质宅地，甚至包括上半年预公告地块中，同属年内销售回款的供地节点，当前非普涨行情，房企或等待情绪加大。
基于此，好地研究院认为，本次整体的竞拍热度或有一定回落，特别是非核心板块。竞争可分为三档：
1）强封顶预期（4宗）——包括39/45号西湖区之江转塘2宗低密地块、40号滨江区浦沿宅地、37号萧山区湘湖新城地块；
2）较强竞争预期（4宗）——包括47号余杭闲林地块、41号江海之城地块、43号萧山义桥地块、44号临平区临平南区块宅地；
3）相对偏弱预期（4宗）——包括36/42号拱墅区运河新城2宗、38号余杭瓶窑宅地、46号萧山区新塘商住地。
一、龙坞、湘湖等4宗地块有强封顶预期
1-2、39/45号西湖区之江转塘2宗，难得主城低密宅地
地块周边情况（来源：好地大数据）
地块位于龙坞茶镇，是目前杭州主城区主要的低密项目供应区，稀缺的环境资源和优质的教育配套，已经具备较强的市场认可度，周边典型如绿城桃李桂香园，与本次地块同样45500的叠排售价，新房摇号中签率不到50%。
本次两宗地块，封顶情况下，实际地价在31000元/㎡上下，预期销售利润率在6%左右，此类快销项目符合房企投资要求，强封顶预期。
3、40号滨江区浦沿宅地，滨江区主力供地板块
地块周边情况（来源：好地大数据）
浦沿是滨江区的目前主要供地板块，去年以来以成交3宗宅地，次次封顶，包括今年的2次供地摇号房企数量均超过20家。
周边项目滨江建杭观晖美寓(售罄)4万售价摇号中签率在2月份只有40%，1月份继续降低。
本次地块体量大，可提供超40亿住宅货值，对房企有极强吸引力，封顶情况下预期利润率在5%左右，于此前基本一致，具备强预期封顶。
4、37号萧山区湘湖新城，美院旁低密宅地
地块周边情况（来源：好地大数据）
湘湖新城也在多年空窗后逐步开始恢复供应核心区优质宅地。本次地块即位于新落地的中国美院湘湖校区南侧，湘湖景区步行可达，南侧500米内未来规划地铁站点，区位优势明显。
板块内目前的限价，存在一定的价格倒挂，具备快销预期。本次地块封顶时地价基本也与上批次南通神辉摇号地块基本一致。
且地块总体量不到4万方、地价不到8亿，门槛更低，预计延续封顶行情。
二、闲林、江海之城等4宗地块有强竞争预期
1、47号余杭闲林地块，不排除加预期封顶
地块周边情况（来源：好地大数据）
闲林，总体属于未来科技城外溢、偏刚需板块。基于这样的属性，在新房和土拍中，都存在明显的差异性。
低密地块的，因为限价高，整体销售端承压，土拍中基本还是以底价为主；
偏高容积率地块的，如绿城樾鸣春晓园项目，土拍阶段封顶，销售阶段摇号。
而本次地块处于后者，27120元/㎡的新房限价，可打造洋房类产品，地块东西向展布也较为方正，预期销售端压力不大。从投资回报角度，具备有7.5%的预期销售利润率，存在封顶预期。
2、41号江海之城，限购放开和临湖的双重优势，有望封顶
地块周边情况（来源：好地大数据）
从曾经的万人摇、封顶拼自持，到新房险流摇、土拍低溢价，江海之城可以说是市场起伏较大的板块。但在此宗地块中，竞争或存在扭转：
①高规格的规划，确立江海之城在钱塘区的核心区位、周边教育、医疗、配套持续有利好落地；
②限购终于松绑，此前可以说是杭州仅存的2字头房价还需要严格限购的，预计限购松绑后，销售端将迎来强势反弹；
③地块本身区位优势明显，南侧靠东沙湖、西侧靠目前区政府，地铁站点100米范围，未来周边也还有可供地，可作为品质组团打造。
基于此，地块尽管新房限价提升了9400元/㎡，但是销售难度预计不大（与高品质二手房基本接近）。封顶情况下有7.5%左右的利润空间，若房企预期一致，存在封顶可能。
3、43号萧山义桥地块，乡镇的价值发现
地块周边情况（来源：好地大数据）
地块所在的义桥板块，处于乡镇，叠加多年未供地，缺乏竞品项目参考，当前参拍占主流的央国企较难参与，外地房企又不熟悉，很容易被忽视。
但与滨江区距离不到10公里，却具备3.29万的限价差，相当于滨江区的3.6折，是明显的价格洼地，并且已有18号线规划落地。
在这样背景下，一旦有多家房企发现潜在价值，容易出现强竞争，甚至不排除粉顶可能。
4、44号临平区临平南区块宅地，较大的产品打磨空间
地块周边情况（来源：好地大数据）
南融板块，与上城区紧邻，从区位价值来看是临平区最高的。当前主要受制于区域还处于开发阶段和短期的竞品压力偏大。
不过地块实际起价在1.3万元/㎡左右，与28940元/㎡的限价，存有1.6万的限价差，是本次供地中价差空间最大的，即使短期按照2.66万元/㎡的售价预期，仍有5%的利润空间。
对比周边地块（2022年9月，0.65%溢价率），当前的市场整体热度有明显提升的，尤其是滨江蝶翠迎宾府(售罄)的优惠热摇，带动整体热度，预期地块存在较强竞争，但是封顶难度较大。
三、运河、新塘等地块竞争相对偏弱
1-2、36/42号拱墅区运河新城2宗，区位优势不明显
地块周边情况（来源：好地大数据）
两宗地块紧邻，处于拱墅运河新城板块，但已处于板块最北翼，与临平崇贤紧邻。
小区位来看，周边收到铁路线干扰，且从周边项目销售情况来看，还是存在一定压力。
基于这样的背景，且同时推出两宗地块，房企报价会相对谨慎。
3、38号余杭瓶窑宅地，产品力的挑战
地块周边情况（来源：好地大数据）
地块处于瓶窑板块，总体偏刚需，对售价敏感，受市场下行影响较大。如按照20500元/㎡的限价按照统一高层打造，如地块项目目前去化不甚理想，需要通过洋房/叠墅+小高层作出价格差进一步拉低总价门槛。加上南侧项目总体还处于销售前期，短期对本次地块形成较大压力。
不过地块有沿河景观优势，总体量也较小，有望有一定竞争。
4、46号萧山区新塘商住地，低密的预期分歧
地块周边情况（来源：好地大数据）
新塘地块周边已具备一定成熟度，包括地铁无缝衔接、高架路网快速通达滨江等城区。
30%的商业商务部分，拿地后通过适当处置可实现快速回本盈利，难点在于住宅部分。价格提升的低密产品，在相对偏刚需区域，对房企的销售预期可能进一步承压，预计以产品力较强的本土房企出手为主。
