文/好地研究院 徐路加

今天（3.29）杭州一季度涉宅地土拍收官。如昨日本网前瞻分析，在3大因素下，今天的热度较2月份继续提升，一定程度上超出预期。

主要表现在：

1）房企参拍积极性更强了。总计参与房企超过80家，总数上超过上批次（60余家），包括滨江、建杭、绿城等房企基本实现全覆盖，参与5宗以上地块的房企达12家，比上批次多了一半；涌现方远、中瑞恒基、碧桂园等杭州土拍市场较少露面的房企。特别是6宗封顶地块的平均摇号中签率不到3%，最少的都有22家摇号。

2）报价更为积极。本次6宗封顶地块中，有5宗在挂牌阶段已达到封顶，这样的场景，要追溯到最热的2021年5月份的首次集中供地时，充分体现了房企预期一致性和现阶段对具有限价红利的优质地块的饥渴度。

3）拿地利润空间在收窄。据好地研究院测算，本次平均预期销售利润率在7.7%，较上批次下降0.8个点。仅从这个指标看，创了2021下半年市场下行以来新低。

在核心板块指标地块上，如绿城竞得的未来科技城地块，常规测算利润空间不到1%，实际地价较上批次上涨3.8%；钱江世纪城地块，上限地价上涨6.4%，3%的利润空间下，仍吸引47家摇号。

在非限价红利板块，如江南科技城、金沙湖、武林新城3宗地块均达到封顶，并且预期一致房企均超过20家。

相对而言，偏刚需的江海之城、临平北则体现的是“企优价稳”，本次由滨江、绿城包揽，地价与2月份基本持平。

短期来看，市场回暖的趋势，不仅是在杭州，包括近期苏州、南京等二线城市的热度均显著提升，甚至在3月底包括嘉兴、绍兴等三线城市的核心板块竞争复苏。

杭州市2023年第二批10宗涉宅地出让，吸金144.8亿元，平均溢价率10.2%。其中6宗地块封顶摇号，占比达到60%。

那么热度回升能否保持？好地研究院认为至少将面临两大考验：

一是二季度新房市场销售回暖行情的持续性。

杭州整体购房政策优化、人口持续流入下，相对确定性较强，但杭州周边城市一些存量高企区域仍存在较大风险，短期较难实现普热行情。其他城市则更需关注改善性市场的延续性。

因此差异化的竞争格局或将成为常态。

二是高热度引发土地起拍价调整的不确定性。

基于当前热门地块土拍持续走低的摇号中签率，供地部门或在土地起拍价上作出一定优化，这一点已经在部分地块中体现。

可能带来的影响是：热门地块的拿地利润率走低、抱着摇号博利的房企大幅减少，仅剩下的是深耕的、具备强成本控制能力和低利润忍受力的规模型房企。比如今天的未来科技城地块，仅5家参拍、利润率不到1%。

因为从房企布局来看，大部分的央国企、中小型房企还是以核心城市、核心区布局为主，且对销售速度、利润率有较高要求。其他区域更多为部分本土深耕企业恢复拿地，市场力量仍较为薄弱。

附：具体土拍情况

今天，杭州2023年第二批10宗涉宅地集中出让，最终6宗封顶待摇号，2宗溢价出让，2宗底价成交，吸金144.8亿元，平均溢价率10.2%。

10宗地块总出让面积465亩，总建筑面积74.8万方，分布在拱墅区、滨江区、萧山区、余杭区、钱塘区、和临平区。

6宗封顶地块得主出炉，分别为：坤和（金沙湖28号地块、25家摇号）、华发（江南科技城29号地块、48家摇号）、方远（浦沿25号地块、33家摇号）、中海（钱江世纪城23号地块、47家摇号）、浙江交控（武林新城灯塔单元地块、22家摇号）和椿实置业（中泰27号地块、32家摇号）。

其中，萧山区江南科技城29号地块参与摇号的竞买人数量达到48家，中签率2.08%是本批最低的地块。6宗地块共207家竞买人参与，平均每宗34.5家，平均中签率不到3%。

剩下的4宗地块由本土品牌房企滨江集团和绿城包揽：

绿城竞得2宗地块，分别是余杭区未来科技城宅地和临平区临平北26号地块，耗资37.8亿元；滨江集团同样斩获2宗地块，分别为钱塘区江海之城宅地和临平区临平北30号地块，总金额11.1亿元。

3.29杭州二批次地块成交结果