核心提要

一、哪些地块仍有封顶预期？

二、哪些房企可能积极出手？

三、衡量二批次热度的4个标准

文/好地研究院 徐路加

明天（6月30日）杭州第二批地块将正式开拍，45宗地块，总起价529.5亿元。

昨日前瞻杭州前瞻①：二批次有哪些关键因素变了？好地研究院从市场、买家和供地特征三个层面对二批次整体环境进行系统分析，预计竞争热度将面临较大挑战。

具体到地块和参与房企，结合销售预期和利润空间，预计：

1、整体热度较今年一批次降低。预期封顶地块在6宗，若主城核心地块忍受较低利润，乐观预期封顶10宗左右，封顶比例或低于上批次（40%）。

2、房企参与度或显著下降，国资拿地比例上升。相比上批次90余家房企参拍，本次市场预期一致的热门地块减少，参与摇号博弈房企预计大幅减少。由此导致更多地块需国资托底，整体拿地占比将在上批次64%基础上上升。

3、在报价策略上也将有较大变化。上批次参与度高，封顶一次性报价地块8成在12%上限溢价成交，本次房企减少情况下，一次性报价地块或以最低价摇号为主。

由于二批次供地结构存在明显差异，在正式土拍前，好地研究院设定4个维度，来综合衡量一、二批次的热度差异：

1）房企参与度；2）溢价水平；3）典型地块/板块竞争情况；4）预期利润率水平。

ⅰ若前面3个指标均呈现大幅下降，且利润率（尤其是热门地块）走高，则表明杭州市场整体下行；

ⅱ若前面3个指标呈现大幅下降，但热门地块利润率仍保持地块，则表明分化行情依旧，更多显示供地结构导致的热度下降。

一、哪些地块仍有封顶预期？

回顾一批次房企拿地特征，根据竞争情况，总体可分为4类：

①备快销预期且到达封顶地块，预期销售利润率3.2-11.4%，平均为6.8%；

②具备快销预期，但从起拍价计算利润空间小，产生竞争但未达封顶地块，预期利润率2.0-4.37%，平均为3.5%；

③销售稍有压力，有一定竞争且未达封顶，拿地预期销售利润率在6.2-14.9%，平均为10.2%；

④销售有较大压力，以外围为主，底价地块，预期销售利润率8.4-17.4%，平均为11.7%。

即，按照首批热度，若竞争至封顶，平均的利润率预期在6.8%左右，如未来科技城、申花等板块，可压缩至3.5%左右；销售相对有一定压力的地块，普遍要求在10%以上。

二批次地块，结合首批拿地利润标准，重点仍围绕地块销售预期和拿地利润空间两个维度综合考量，叠加地块总价等因素：

1、有封顶预期地块6宗

此类地块主要位于快销预期的钱江新城二期、武林新城、未来科技城和湘湖新城，达中止价利润率可在5%以上，且地价基本在20亿以下，相对适中。市场预期较为一致，有达封顶预期。

22号钱江新城二期主要在于超50亿的起价，一般房企较难参与，但考虑到本次此类优质地块稀缺，仍有较大封顶可能；

地块位置分布（来源：好地大数据）

2、预计较强竞争地块10宗

17、48号东新单元2宗地块、37号之江地块，27号上塘单元地块，若按照上批次热度，适当降低利润要求，也有封顶可能；

其他地块整体销售预期较好，但相对利润空间偏低，预计封顶难度较大。可重点关注北部新城、云城等板块房企的利润忍受能力。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、不确定性较大地块12宗

此类地块利润空间较大，普遍起始价预期销售利润率在15%左右。主要基于销售预期产生较大分歧。

如19、25号瓶窑地块，同板块去年8月摇号中签率仅10%，考虑外围市场下行，叠加两宗地块体量均达20万方左右，将考量房企市场预期。

宁围、南部卧城、临平北3个板块上批次均达摇号，本次位置相对略逊，房企对于未来的销售预期，也存在分歧；此外，闲林40号地块周边有一定不利因素，14号闲林地块不规则，房企或也有一定顾虑。

而临平新城南区块、浦沿地块，本次供地更优，上批次底价拿地下，本次或有一定竞争。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、其他17宗或竞争较弱

包括北部新城、之江转塘等4宗商住地，现阶段房企意愿普遍较低，相对而言湘湖新城杨岐山单元（39号）地块，商业占比20%，或有一定竞争。

其他地块主要为偏外围的宅地，基于销售预期的谨慎心理，竞争会偏弱。

二、哪些房企可能积极出手？

结合一批次的参拍情况，共计有90余家房企参拍，其中民企达44家，而大部分企业参与的主要方向是预期一致的摇号地块，从这个角度来看，预计本次的参与度会有较明显下降。

民营企业中——

预计滨江集团仍将积极参与，但投资范围可能会有所收缩，更可能在主城、萧山湘湖新城和余杭未来科技城出手。

其他如海威、中天、温州时代、坤和等上批次参拍较多但拿地较少房企，预计仍有较强补仓需求。

含国资企业中——

重点关注招商、华润、保利、华发、联发、中海、钱江、越秀、杭房等资金稳健、上批次已积极参与房企；绿城、建发上批次有较大斩获后，本次周边有优质地块推出，预计也将积极介入。

三、衡量二批次热度的4个标准

由于本次预期一致的热门地块减少且利润空间收缩，在衡量两批次热度中建议以以下4个指标综合考量。

1）房企参与度和拿地情况

一批次有90余家，其中民营企业达到44家，占比接近一半。

本次供地略有缩减，参拍数量将呈现怎样变化？此外尤其要关注民营企业的参与度和地方平台的拿地占比。

2）溢价水平

一批次的平均溢价率为6.44%，40%地块封顶，在土拍规则延续下，是否将有明显波动。

尤其是在预计有较强竞争和较大分歧地块中的22宗地块中，竞争情况值得关注。

3）典型地块/板块竞争情况

①同板块地块区位差异下房企的预期变化，如宁围、南部卧城、临平北、临平新城南区块；

②产品差异化下房企认同度，如闲林、富阳；

③相邻地块的地价波动情况，如云城、北部新城、党湾等。

4）利润率水平

上批次整体拿地预期销售利润率8.8%，从不同竞争梯队来看，一次性报价地块平均仅6.8%，底价地块达11.7%。

本次特别要关注快销预期地块的利润预期变化。