【6.30杭州二批次】前瞻：有哪些关键因素变了？

文/好地研究院 徐路加

本周四（6月30日），杭州二批次地块将集中出让。总涉宅地45宗，总起价529.5亿元。

相比于4月份成交的首批供地，整体规模缩减了3成，若按上批次房企的参与度，本次热度依然可期。

但据本网了解，房企的拿地意愿在短短的2个月期间，又有了较大变化，顾虑归纳为三点：

1）销售回款不及预期，新房市场并未如期回暖；

2）资金的安全性考量，不适宜在短期内大规模拿地；

3）本次供地整体质量略逊于一批次，并且优质地块的利润空间有所缩窄。

在正式土拍前，好地研究院结合前期外围市场情况，特别是首批对比，从市场、买家和供地三个关键因素切入，对二批次的整体热度前瞻分析。

【关键因素一】

市场——新房成交不及预期，土地市场热度二八分化加剧

1、新房成交量同比下降74%，去化周期拉长至20个月

杭州上半年商品住宅销售额（1000亿元左右），预计不到土地出让金的8成。

据好地研究院统计，上半年杭州市区商品住宅签约成交量318万方，成交面积同比下降74%；当然去年上半年成交异常，但即使对比2020年同期，也缩减一半。

实际上，即使当前政策宽松，5-6月成交105万方，环比3-4月仍下降23%。从好地研究院市调及成交监测来看，“517”新政起到的作用更多是加剧分化：

外围板块，随着二手房门槛降低（社保要求较新房缩短2年），新房市场进一步承压；反而是核心区域，如钱江新城二期等板块新房热度提升。

可以说，整体市场回暖的小阳春行情落空了。

从总库存量和去化周期角度对比来看，一批次供地前的1615万方、11.9个月，目前已上升到1922万方、20个月（按近12个月成交量计算），去化周期增加了8个月，创集中供地以来新高，恢复到2020年水平。

2、土地市场热度二八分化加剧

从近期土拍市场来看，竞争仍然呈现明显的分化行情。

看浙江，上半年涉宅地的出让金预计仅3000亿左右，同比去年的5459亿元，将下降45%左右。若不含杭甬，其他9个城市出让金仅1000亿左右，同比下降65%左右。

以溢价率指标对比，浙江其他9城上半年平均仅3.75%，远低于去年同期的30.5%，较杭甬一批次平均的6.75%也明显偏低。

即使是集中供地城市，房企的投资也极为聚焦。

城市间——以集中供地城市一批次为例，资金明显涌向的是上海，6月成交的首批地块接近4成地块封顶；而苏州除园区地块外其他全部底价、5月的无锡首批更是平台托底；

城市内——如合肥的一二手倒挂地块，继续竞品质摇号，而外围板块、或是商住地块，则普遍遇冷，有9宗封顶的同时，也有9宗城投托底、5宗流拍。

也就是当前有限的资金，仅涌向了少数城市、少数核心地块，从近期的土拍表现来看，这一迹象仍在加剧。

从杭州来看，尽管与前一日宁波土拍正面碰撞，但昨日上海的二批次挂牌影响或更大——挂牌32宗涉宅地，总起价682亿，仍然取消积分入围制且地块较一批次更为优质。

【关键因素二】

买家——暴雷不断，民营企业短期承接力存疑

近期碧桂园被穆迪降级、广州老牌房企天誉置业债务违约，这些无不重挫房企信心。而此前暴雷企业或还只是前奏，近2个月民企千亿境内外债券到期，或有更多面临偿债困境。即使稳健企业，在这样的大势中投资也更趋谨慎。

而杭州恰是民企占据半壁江山的市场。在去年一批次市场转冷前，拿地份额持续保持6成以上，一批次参拍的90余家房企中民企有40多家，拿地296.5亿，占比36%。若缺失民营企业的参与，竞争或将显著弱化。

除了拿地信心，供地节奏也是影响民企参与的重要因素：

从去年三批次到今年首批，间隔4个月，销售回款了750亿；

而从今年首批到二批，仅2个月时间，销售回款更仅377亿，反而库存增加了300万方。

大部分今年一批次拿地民企，更理想的拿地节奏至少是在3季度后。即使如滨江集团，在一批次拿地158亿后，预计将进一步收缩到核心板块，偏外围的拿地需求减弱。

其他如众安、金帝、德信等房企，拿地积极性预计也将低于一批次。

此外，拿地量位居前列的国资背景房企绿城，按此前的拿地节奏来看，预计本次出手数量也将有明显下降。

在特殊的供地节点下，拿地主角需求的变化，可能成为本次供地的关键因素之一。

杭州首批房企拿地额top10房企

【关键因素三】

供地——整体质量逊于一批次，预期利润率下降

对比上批次，本次的供地特征，也是影响市场热度的关键因素，表现在供地结构和利润空间。

1、核心板块占比减少、低密地块增多

从供地结构来看，摇号热门供地量减少。如艮北、萧山世纪城、北部新城等；仍有供地的，相对上批次区位条件也略有下降。

本次供地特征更表现在低密地块增多。1.5容积率以下地块占比1/3，而目前预期来看湘湖新城、闲林、未来科技城等板块接受度较高，其他板块虽与此前的库存结构有差异化，但高价的低密产品市场接受度如何，将面临考验。

2、热门地块利润收窄，外围板块利润空间提升

杭州第一批宅地起始价平均预期销售利润率为11.2%，最终房企拿地的平均预期利润率为8.8%，其中竞至一次性报价阶段的热门板块拿地利润率也达到6.8%。

由于本次不同区域起价调整的方向差异，本次地块利润空间也有显著差异。整体的起始预期利润率达到12.6%，较上批次整体提升1.4个百分点，但主要为外围板块较高所致。

①具备快销预期的热门板块——

本次平均起始预期利润率10.3%，较上批次收窄1.6个百分点；

平均中止价预期利润率5.4%，较上批次收窄2.1个百分点。

优质地块典型如钱江新城二期、艮北新城、东新单元、上塘单元、北部新城、未来科技城、云城等地块，中止价利润率6%左右。

②销售有一定难度的相对冷门板块——本次平均起始预期利润率13.9%，而上批次为12.3%，利润空间有所扩大。

热门地块利润空间收缩，导致地块的可参与度下降，最终竞争至一次性报价地块或大幅缩减。从此前房企参与情况来看，仅参拍销售预期好兼具较高利润空间地块，是主流。

而外围地块在当前市场背景下，尽管利润空间增大，但考虑到销售难度较大，具体竞争反馈还有待检验。

一、二批次预期利润率对比