文/好地研究院 徐路加

今年第三季度浙江的房地产市场，用一个词总结，是“趋冷”。

回顾上半年，房企在三四线不限价城市还普遍在加预期拿地，地价屡创新高；购房者对于上涨的新房也积极看好，各城市成交量价齐涨。

而到了第三季度，在集中供地政策调整、融资、贷款收紧等一系列调控下，行情急转直下。土地端流拍频现、新房端流速明显放缓。

好地研究院从土地、新房、拿地房企三个角度，来观察三季度浙江房地产市场从热度高点急跌下的现状。

一、土地篇：供地缩减、热度大降

1、三季度浙江涉宅地出让金同比减少41.1%，成交建面同比减少36.3%，楼面均价同比下降7.6%

据好地大数据，三季度浙江共成交涉宅地161宗，总出让金1151.9亿元，同比减少805亿元，降幅41.1%；总可建建面1365.7万方，同比减少779万方，降幅36.3%。

供地量的下降同时，成交楼面价也有较大幅度下降。三季度全省涉宅地成交楼面均价仅8434元/㎡，较去年同期下降7.6%。  

而对比今年上半年，成交建面仅同比增加4.3%的情况下，出让金大幅增加24.7%，楼面均价较去年同期上涨19.5%。

好地研究院认为，浙江三季度成交量价同比大幅下降，除了市场热度有所降低外，供地节奏的变化也是核心原因。

受集中供地影响，杭州市区三季度并未出让涉宅地，宁波也仅6月初成交首批地块。

在上半年供地量价齐涨的情况下，由于三季度供地大幅缩减，以今年前三季度统计，成交总建面仍同比减少7.8%，出让金仅同比增加4.5%。

2、三季度平均溢价率同比下降16.5个百分点，底价、流拍、撤销地块显著增多

在成交量价同比缩减的同时，以土拍溢价率来衡量市场热度指标，也显示三季度市场趋冷。

以全省统计，今年上半年平均溢价率到达28.81%，较去年上半年增加4.7个百分点；而三季度，平均溢价率仅9.32%，较去年同期大降16.5个百分点。

各个城市来看，三季度的溢价率均有较大幅度下降。

如嘉兴，去年三季度平均溢价率达到29.43%，在土拍规则没有重大变化情况下，平均溢价率下降至9.65%；温州也从19.28%下降至8.33%。

从具体地块出让来看，三季度未成功出让的地块显著增多。

以流拍地块统计——三季度有13宗地块流拍、总建面140.4万方，起价达65.9亿元，均为近两年新高；

以撤销地块统计——临时撤销地块达到35宗（不统计杭州市区第二批地块，下同），涉及377.4万方、299.3亿元总起价，也均创了近两年季度新高。

据好地研究院统计，三季度浙江省原计划出让202宗地块，但最终未成交的地块达到48宗，涉及总起价366亿元，相当于原计划总起价（1518亿）的24%。

注：以上地块仅统计出让面积大于5000㎡地块，不含杭州市区第二批

除了未能成功出让地块增多外，即使成交的地块，无竞争底价占比也显著上升。

据好地大数据统计，三季度有43宗地块为直接底价成交的，占比27.9%；底价成交地块出让金为311.2亿元，占三季度涉宅地总出让金的27.9%。

底价数量占比和出让金占比，均处于近两年的季度最高位！

3、典型板块实际地价明显下降

除了以上整体层面对比，更可以通过典型地块，来监测浙江各城市地价下行趋势——

以纯宅地统计，可对比的板块中，今年三季度出让地块地价均较此前有较大幅度下降。

比如绍兴，越城区袍江新区，7月/9月出让的相邻两宗地块，新房限价基本一致，但9月金辉拿地实际地价较此前下降达16.2%；

嘉兴市区的第二批地块地价降幅之大，更是超出市场预期。以可对比的高照街道、科技城两个板块为例，地价降幅达36%左右，对车位配比等回归到合理预期。

前三季度典型板块、典型地块地价对比

二、新房篇：成交量快速下滑

再来说新房，上半年与三季度完全是不同的市场。多城市从上半年的一房难求，到下半年去化显著放缓，还启动分销、优惠折扣等方式。

以9月中旬好地网沟通会的一组数据来说明：

今年上半年，浙江省11城市区月均成交480万方左右，较去年上半年增加170万方/月左右，同比增加56.4%。具体到11个城市，月均成交量均较去年上半年有显著提升。

而今年三季度，浙江11城市区月均成交量在337万方/月，月均成交量仅为上半年平均的6成左右，远低于去年同期的438万方/月，整体降幅达到23%。

从城市来看，杭州由于持续受网签、预售证影响，是唯一同比增长的，台州市区成交量回落相对较小，其他城市均有较大幅度下降。

好地研究院认为，今年下半年市场的回落可能基于多方面原因：

①如嘉兴、湖州等多城市连续出台政策进行市场调控，抑制了一部分购房需求的同时，主要打压了上行市场预期；

②贷款收紧、房贷利率上行，投资需求大降；

③土地端“限房价”，未来房价涨价预期被锁定，如金华、丽水等区域，浙江逐步进入全面双限时代，但除了杭州等少部分区域，实际持续、普遍的一二手倒挂并不存在。

三、房企篇：集中度提升，top房企巨变

由于杭州、宁波第二批地块推迟，两个城市市区在三季度均未有涉宅地块出让，对于三季度房企拿地仅统计浙江其他9个城市情况。

1、集中度进一步提升

不含杭甬，三季度拿地额top10总金额359亿元，占比33%，略低于2019年。

但top5房企来看，250.7亿元的拿地额，占比达到23%，已经创了近三年新高，显示土地资源进一步在向少数房企集中。

2、top房企巨变

具体来看三季度的拿地top5房企—— 

在浙江（不含杭甬）9城，拿地金额最高的5家房企为滨江、小商品城、绿城、碧桂园、美的。

值得注意的是，对比上半年的保利、万科、建发、荣安、祥生，无一重叠。

特别是前三房企，从企业性质来看，上半年两家为国企央企，下半年已民企占主导；从房企属地来看，上半年为外地企业，三季度回归到浙江本土。

相比于目前集中供地城市第二批普遍以国企央企拿地为主，在浙江三四线拿地的房企反而变成民企主导，与集中供地城市是完全不同的节奏。

好地研究院认为，这一现象的出现，也较好表明三四线城市市场下行和当前投资逻辑的变化——

上半年，杭甬核心城市竞争激烈，国资企业利润要求高，拿地难，普遍下沉到三四线有涨价空间的城市；

而三季度，市场下行风险加大，加之集中供地城市政策对国资企业更为友好，利润空间回升，投资回笼；而浙江本土的滨江、绿城、义乌小商品城等，在深耕区域通过低溢价率获取土地，在项目去化、售价预期上更具优势，反而在集中供地城市拿地不确定的过程中，在三四线加大投资力度。

三季度浙江（不含杭甬）房企拿地额top5