二批地出让观察②：哪些民企在逆势加仓？

文/好地网颜景椿

第二批集中出让大戏，国企央企成绝对主力。

而受制于三道红线、拿地额不能超销售额4成、拿地金额需自有资金等规定带来的资金紧张，大多民企在二批供地中几乎未出手拿地。

但其中依然不乏部分民企，在下行市场中逆势加仓。

一、哪些民企在逆势加仓？

据好地网统计，二批地已出让的15城拿地房企金额榜top10里，8家为国企，龙湖、绿城作为民企、混合所有制企业榜上有名。

其中龙湖拿地总金额已超百亿，达到108.3亿，在榜上位列第4；绿城以拿地金额96.1亿排名第9，这两家房企在首批供地时也位列拿地金额榜top10之列。

虽然拿地金额与冠亚军中海、中铁建有较大差距，但其在各个城市的活跃程度不算低。

15个城市中，龙湖在苏州、南京、无锡、成都、合肥、天津、青岛等9个城市均有拿地，拿地宗数约13宗（包括合作拿地）；绿城的布局范围也不小，已在成都、苏州、广州、济南、天津等6个城市落子，拿地约9.5宗（包括合作拿地）。中海和中铁建截止目前的布局城市分别为10个和7个。

另外，若单纯从非国企央企的拿地金额top10榜单来看，除龙湖、绿城外，如大华集团、金地、金辉、万科等房企也都有所收获，但拿地金额不算高。

民企在二批供地中表现出来的“冷静”，首要原因是“三道红线”的管控、在二批供地中大部分城市规定房企拿地需为自有资金，这给了民企很大的资金压力。

这时候，一直以来资金充裕、债务结构和资金周转状况良好的房企凸显出了自身的长期发展优势。

以龙湖为例，在首批集中供地时龙湖拿地势头就比较猛，拿地金额232.1亿，拿地14.4宗（包括合作拿地），位列房企拿地金额榜第8，拿地平均溢价率达到25%，在杭州、宁波等多个城市封顶抢地。

这样的势头持续到第二批供地，到目前，龙湖虽然拿地金额有所缩减，但从布局城市和拿地数量，持续加仓意图明显。

除综合实力突出外，财务方面相对宽松是龙湖持续活跃在场上的关键原因。

龙湖的“三道红线”已连续第5年维持绿档，据其披露的2021年半年报，截至6月底，龙湖净负债率为46.0%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，现金短债比为5.48倍，净负债率达近5年新低点，财务状况保持稳健。

与此同时，截至上半年末，龙湖集团平均融资成本为4.21%，也为历史新低，亦处于行业内极低水平。在业界发布的2021上市房企融资成本榜单中，龙湖是排名最靠前的民企，仅次于中海、华润、金茂三家央企之后，较低的融资成本意味着更高的盈利水平。

在资金管控持续缩紧当下，优良的债务机构和较低的融资成本，奠定了龙湖在土拍场上的竞争力。

此外，从榜上的这些民企2021年半年度的财报状况来看，除绿城外，大华、金地、金辉、万科的“三道红线”也均处绿档，拿地安全性比较高。

二、本土小规模房企崭露头角

首批集中供地时，热门城市的土拍几乎就是规模房企“神仙打架”的竞技场，而在第二批供地中，本土房企的拿地优势开始凸显。

一方面，城市土拍热度下行，地方国企“兜底”，底价拿地的情况普遍，另一方面，深耕本土的小规模民企们出手也更加频繁，不仅是长春、青岛、济南这些本身热度不太高的城市，在一些此前的热门城市，本土小房企也有不同程度的露面。

如广州二批供地中，就出现了广东合汇、广东中盛、广州源海、广东奥和投资等本土民企拿地，在第一批供地时，这些房企甚少有拿地机会。

而在青岛、济南等城市，首批供地时本土企业虽也是拿地的主力，但在二批供地时，地方民企的参与度明显上升，拿地的民企走向多元化，数量增加了不少。青岛首批供地时，拿地的地方民企在10家左右，而在二批供地时却增至25家以上。

好地网认为，在当前的市场下行期，此前机会少的地方民企迎来了拿地时机。这些企业多为非上市企业，大多使用自有资金拿地，且深耕地方，拿地风险相对较小，此时拿地“性价比”更高，因此表现更为积极。