核心提要：

一、政策进一步收紧

二、市场由热转冷

三、央、国企市场份额提高

好地网10月6日讯（研究员 周吉羊）  今年初，随着“两集中”政策的推出，集中供地的阵营不断扩容，也极大程度上改变了全国房地产市场的风向。

对于江苏省而言，最早出地的是无锡，在3月29日挂牌了第一批地块，至今已过去6个多月的时间。

如今，南京、苏州、无锡等重点城市都已完成前两次出让，无锡率先在9月底挂出了第三批的地块。而这半年来，江苏的土地市场呈现出怎样的变化？

好地网认为主要有三点：一、规则持续调整，政策进一步收紧；二、经历了上半年的高位后，市场开始下行；三、央、国企拿地比例提升。

一、政策进一步收紧

①出让规则调整

江苏各地出让规则汇总

·无锡：首批中16宗地块，2宗采用“限地价+摇号”方式出让，其余14宗地块达上限价格后进入竞租赁住房建筑面积阶段；到了第二、三批，竞价方式全部为封顶后摇号。

·南京：二批次全部采用“限房价、定品质、竞地价”的新模式，与之前要求的“限房价、竞地价”相比，多了“定品质”这一要求。

此外，其他城市也相继设置了上限价要求，达上限后采用摇号、一次性报价或竞保障房建设资金等方式确定竞得人。

江苏土拍规则地图

②上限溢价率下调

·南京：二批次出让的涉宅地块，最高溢价率均在15%以下，相比之前20%-30%的上限溢价率，下调了5%-15%左右。

·无锡：三批次20宗地块，最高的上限溢价为15%，若全部封顶摇号成交，平均溢价率为10.4%；而二批次这一数值为12.1%，首批为16%，若计入自持面积，实际溢价率相差更多。

·苏州：在二批次的补充公告中，对5宗地的一次报价有效区间上限价格进行下调。

③竞拍门槛提高

苏州和南京在二批次中，相继从限定房企资质、提高保证金比例、严审资金来源、控制股权变更等多个维度，提高了地块的竞买条件，以降低土拍热度。

另外，苏州、无锡还对“马甲”战术进行了限制，保证拿地的均分化。

二、市场由热转冷

市场方面，在经历了上半年的高点之后，开始进入下行通道，土拍热度持续降温，触顶地块比例大幅下降，流拍比例上升。

对比南京、苏州、无锡前两次出让，触顶地块和底价、流拍地块的占比均出现了大幅的变动。

南京、苏州、无锡前两批次成交对比

二批次中，三个城市触顶地块占比均下降了50%左右，底价成交地块的占比则有30%左右的增加，同时流拍/撤销率也进一步上涨。

总体下来，二批次的平均溢价较之前降幅明显，市场呈遇冷态势。

三、央、国企市场份额提高

不久前结束的南京二批次出让中，央企、国企累计拿地金额占比77%，相比首批次的49%，增长近30%左右。

同样，苏州二批次中国有资本拿地金额也占比高达81%，对比首批的58%，市场份额进一步提高。