文/好地研究院 徐路加

按照自然资源部要求，集中供地城市在第二批地块出让中规则均有所调整，且对开发资质要求、资金监管等进一步明确。

截止目前已有包括天津、福州等9个城市按照新规完成第二批出让工作。

从成交结果来看，多城市逐步表现出两大共同特征：

特征一：流拍率大幅上升

特征二：国企央企拿地比例占到7-8成

好地研究院认为，在第二批规则调整下，对房企的去杠杆效果明显，市场热度已得到有效控制，甚至部分城市已经由上半年的“加预期”快速出现“触底”行情，且城市间竞争格局分化加剧。

在这一轮调整后，国资背景企业得益于其资金优势、资质优势、低杠杆率，有望在接下来的供地中进一步抢占市场份额。

特征一：流拍率大幅上升

目前第二批已出让城市中，厦门、长春、无锡成交在自然资源部新规前，不作为统计。

其他第二批已成交的福州、天津、济南、青岛、沈阳、成都、苏州等7个城市第二批均根据新规调整后出让，可作为新土拍规则下行情热度对标城市——

1、流拍率大幅上升，7城市二批次平均达到30%

列入统计的7个城市，通过两批次流拍率对比，在第二批均有所下降。7城流拍率平均由7%上升到30%，特别是沈阳，首批只有1成挂牌地块流拍，但第二批接近6成；成都也由第一批的全部成交到第二批3成流拍。

2、成交地块平均溢价率下降

即使成交地块，市场竞争热度也大幅下降，尤其表现在北方城市。

从平均溢价率来看，平均溢价率具有一定程度下降，如沈阳溢价率由44%到第二批成交地块为全部底价；苏州两批次上限溢价率均为10%的情况下，平均从7.3%下降为1.3%。

从封顶地块占比来看，更可表现出二批次的“冷”。

如济南、青岛、沈阳以勾地为主城市，在二批次主要结果：①流拍/撤销；②底价。

如苏州这样长三角原本市场热度极高的城市（首批58%地块封顶），到第二批仅一宗封顶；

从目前成交城市来看，唯一在新政有合理反映的是福州——

上限溢价率由30/50%，调整为15%后，封顶地块占比由27%提升至53%。

特征二：国企央企拿地比例占到7-8成

（成都从首批4成上升到7成半、苏州从首批不到7成上升到8成半）

考虑到北方城市以勾地为主，且底价居多、市场竞争不充分，好地研究院以最近成交的成都、苏州作为研究城市，来监测两批次房企拿地的变化。

1、房企拿地占比——国企央企占比大增

成都首批地块，国企、央企拿地金额158.0亿元，占首批总出让金的43%；而第二批国企央企拿地份额大增至338亿元，占了第二批总出让金的75%，上升32个百分点。

苏州的表现也较为一致——

苏州首批国企拿地份额达到66.8%的基础上，第二批继续上升。

第二批14宗地块，国企央企拿地额到达232.3亿元，占比85.3%。民企仅龙湖、星河、苏州丝绸置业拿地。

实际上，集中供地下，国企拿地占比上升也是首批的典型特征之一，长三角范围内仅杭州相对较去年降低。

2、集中度——拿地房企减少，top10房企份额上升

苏州由于成交地块少，统计意义不大，以成都分析——

首批地块，共成交40宗，拿地房企34家（含合作拿地），top10房企拿地额199亿元，占比54.2%；

第二批地块，共成交52宗，但拿地房企仅31家（含合作拿地），地块数量增多但拿地房企减少；

并且，第二批top10房企拿地额达277.6亿元，占比61.9%，较首批上升7.2个百分点，集中度进一步上升。

附：第二批苏州、成都榜单