核心提要：

一、土地：全面走向限价

二、新房：限房价范围扩大

三、未来趋势的研判

好地网7月22日讯（研究员 周吉羊） 上半年，“两集中”新政的推出，成为今年土地市场影响最重大的政策。

为此，江苏省多个城市进行集中供地，除了南京、无锡、苏州3个试点城市外，徐州、常州、南通等也主动加入到“两集中”城市阵营之中。

在集中供地的同时，各个城市其余土拍规则也进行了不断的调整升级。针对今年来江苏各城市的房地政策发生的变化，好地网做了以下梳理：

一、土地：全面走向限价

今年之前，江苏省13个城市中，仅南京、苏州以及无锡、南通的部分地块采用限地价的出让方式，限价城市占比仅为1/3。

而在集中供地政策出台后，当前江苏已全面走向限价，所有城市都在土拍竞价环节设置上限价格。

今年及以往土地出让规则对比

①南京、苏州：保持不变

南京、苏州是今年来唯二的两个土拍规则保持不变的城市，南京采用上限摇号方式出让，苏州则采用“限地价+一次性报价”的模式。

②无锡、南通：限价范围扩大

无锡和南通两个城市，此前就有过“限地价+摇号或竞配建”的案例。今年来，两市的限价范围和出让方式都发生了调整：

无锡限价从早前的市区扩展到全市范围内。其中市区内的宅地，在第一批集中供地时多采用“限地价+竞租赁住房”，仅2宗需要封顶摇号，到了第二批集中供地全面采用摇号出让；江阴、宜兴两个县市则从以前的价高者得变为现在的上限摇号和竞人才房面积。

南通崇川区在去年开始对重点地块采用“限地价+摇号”出让，今年来，除了如东县依然价高者得，其余区域均设有上限价。

③其他城市：首次限地价

其余9个城市都在今年开始，首次采用限地价的新规。

常州、徐州、扬州、宿迁市区、镇江丹阳（市区还未挂地）等地封顶后进行摇号；淮安市区和涟水县采用同苏州一样的“限地价+一次性报价”；泰州、盐城、连云港、淮安盱眙、宿迁县市等地多为“限地价+竞政府保障房建设资金”方式出让。

江苏各地土拍规则地图

二、新房：限房价范围扩大

在新房限价方面，往年仅南京、南通崇川部分区域有这方面的要求。今年以来，除了南京一直保持限价未变外，南通其余地方以及常州、徐州都对这方面做了升级。

今年及以往新房限价政策对比

常州、徐州两个城市今年来开始设置上限备案价，两者的限价范围主要指向市区地块。

南通崇川区去年开始限房价，今年将范围升级到全市（个别地块除外）。

而其余9个城市均还未有限房价的举措。

三、未来趋势的研判

上半年来，在集中供地的影响下，江苏的土地、新房市场依然保持着较高的热度。

而为了应对房地价的上涨，下半年的政策或将进一步加码：

①新房限价的范围可能进一步扩大

上半年的江苏市场，非限地价区域全面上涨，尤以市区及苏南不限价区域地价涨幅较大，此外房，房企频频在非限房价市区加预期拿地。

同时，上半年仅3个城市市区商品住宅成交量同比减少，南京、泰州、盐城市区住宅成交均价较去年上涨达10%以上。

因而，限房价的要求可能会在更多的地区出现。

②集中供地覆盖县市的范围有可能进一步扩大

当前江苏集中供地城市中，南京、苏州、徐州、南通、常州首批地块已经成交，无锡第二批地块正在挂牌中，扬州今年来已经进行了3次集中出让。

但分析这几个城市的出地区域，除了南京全市覆盖，其余几个城市主要局限于市区范围。未来，更多的县市可能加入到这一行列。

③摇号将是各政府的普遍选择，苏州一次性报价限定马甲的措施力度或进一步加大

与竞配建及自持相比，摇号及一次性报价使得房企成本有所控制，保留一定利润空间。目前在13个城市中，有11个城市的全域或部分地区采用了这一土拍规则，占比85%，未来或将持续上升。

此外，限马甲措施使得更多房企有拿地机会，但拿地不确定增加，拿地运气成分大。目前，南京、无锡等地都有明确的限制马甲措施，而苏州在一次性报价阶段常见的马甲战术，也许将进一步得到抑制。