文/好地网 徐路加

7月20日晚，上市公司宋都股份的一纸公告，终于将市场流传已久的“退地”传闻做实。（相关链接：宋都退地）

据公告，本次宋都退地的杭政储出【2021】8号地块，正是杭州5月7-8日首批集中出让中的运河新城地块。彼此宋都以17.83亿元总价、封顶并自持21%竞得。

这是杭州自2019年下半年实施“双限”以来的第二宗退地事件（第一宗有特殊原因），有别于不限价时代的“预亏”，限价下的退地，是因为铁定亏损的现实，让宋都趁早割肉。

这是杭州历史上被退回的地块中成交总金额最高的（17.8亿），也是相较地价来说退地成本最小的一宗地块（仅没收勾地保证金5000万，不到拿地总价的3%）。

宋都的退地事件，是一记来自市场的警钟，带给市场以三个层面的警示。

先来看看宋都为何退地——

一、宋都为何快速退地？

回顾杭州首批集中出让地块，宋都是拿地最多的房企之一。共拿下5宗宅地，成交金额达45.8亿元，货值至少为75亿元（不含车位），且每宗地块都高比例自持，5宗地块自持6.3万方，因自持减少可售货值14.6亿元。

彼时宋都拿地意愿十分坚决。这次在杭州45.8亿元的拿地额，比其在2019-2020年全省拿地额还多，根据宋都股份一季报，已相当于资产总额的10%，接近其全部净资产（47.5亿元）。

而本次退出的地块，是5宗地块中，唯一一宗位于主城区，且成交金额、成交楼面价最高的一宗地块。运河新城板块是典型的倒挂红利区域，未来能快速去化的优质地块，宋都为何要退出？

好地研究院认为，退地的核心原因是项目面临“铁”亏。

1、项目面临铁亏

有别于以往的退地，限房价时代下，项目盈亏情况在拿地时已基本确定。

据好地好地研究院测算，按成交楼面价20962元/㎡，29500元/㎡精装均价销售，可售的6.63万方住宅利润8000万（含车位，可售部分预期利润率4.1%），覆盖1200㎡左右的配建仅土地和建安成本3000万，不计算自持部分，仅获利5000万。

这里没计算资金利息，如果，按宋都去年上半年融资成本7.54%计算——目前杭州拿地到开盘平均为7个月，结顶才能放款，通过预售资金覆盖至少需要12个月，那么仅土地款就需要资金利息1.34亿。

即，项目按正常销售，可售部分利润补贴到配建成本后至少还将亏损8000多万，即使有较好的成本控制能力，预计亏损也将超5000万。

也就是说，排除自持部分铁定是亏损的。

项目发生亏损之后，还需要永久性自持1.76万方住宅，即使仅计算土地及毛坯建安成本，这部分货值合计将达4.6亿元。意味着这个项目全部如期可售部分全部销售完毕，还将沉淀5.44亿元。而宋都最近季度净资产为47.5亿元，相当于净资产的11.5%。

5.44亿的沉淀资金，年资金成本达4100万元，而项目建成后1.76万方的自持住宅出租，按90方/套计算，目前周边每套月租金大约为6000元/月，收益率为2.6%，远低于资金成本，按目前出租价格，每年还将增加亏损2700万元。

不单如此，同时还需要付其他4宗地28亿的土地款。

资金压力，盈利无望，巨额自持资金的沉淀，这三者是宋都选择割肉的最关键要素。

而付出区区5000万，快速退地，是目前降低风险最好的路径。

另外，不得不提的是，通过设置部分“商墅”来突破限价、提高货值的预期，更是随着近期的“禁商墅令”也被彻底浇灭。

2、勾地制度下，退地资金成本低

同样是退地，相较于其他城市起步20%起价的违约金，杭州5000万的勾地金，如果房企拍下之后没有继续缴土地款，仅仅没收勾地保证金，则退地成本将是全国最低的城市之一，宋都属于这类情况。

对比其他城市退地成本（以本宗地块为例）

二、宋都退地的三个警示

好地研究院认为，宋都退地，具有市场风向标意义，市场通过此事件向业界与政府传递三个警示：

1、警示1：出现市场见顶标志——退地

宋都这次从成交到退地公告，只相隔了2个月，是杭州历史上最快的速度（赞成瓜沥地块退地也为2个月，其主要由于自持比例的规则理解偏差）。

从杭州历史上看，发生房企退地的时间点，往往在市场较冷的时期，同时，也凸显出退地房企拿地的时间点，往往是土地市场热度最高的时期。

在不限价时代房企的退地行为，往往在最高点拿地，此后市场转向，最终项目涨价无望，无奈割肉退地。

最典型的，也是历史上退地金额最高的房企是2014年1月，雅戈尔在拿地三年后正式退地，两宗地被扣土地款达到4.48亿元，其至今也未在杭州再拿地。

雅戈尔在2010年拿下的申花两宗地块，楼面价达1.7万元/㎡，是当时的板块新高，回顾来看也是当时土地价格的阶段性顶部。

而在限价时代，失去了涨价预期，快速退地已经是减亏最佳的方式。这也是宋都两个月内推地，从而成为史上退地金额最高，速度最快、成本最低的房企。

2、警示2：勾地制度导致抢地高杠杆，退地低成本

目前，杭州正在执行的勾地政策，通过最高5000万的预申请保证金即可竞拍。

以本次地块为例，仅出资5000万就能拿下一宗地价达17.83亿元的地块（货值超过25亿），相当于用了35.7倍的杠杆。

通过勾地，以少的钱，用了高的杠杆，抢夺具备高周转的地块，这或是目前房企在杭积极参拍的重要原因。

高杠杆低成本拍地，而违约责任则是最低的。本次没收的5000万勾地金，仅相当于地价的2.8%，比3%的契税还少。

也就是说，宋都退地的成本，仅仅是地价的百分之三不到。

对比长三角区域其他城市，即使以其他城市最低的20%参拍保证金对比，

杭州的退地成本是最低的。

3、警示3：多项数据显示，市场热度已经见顶

2017年竞现房的土拍规定，使土拍市场阶段性头部出现，彼时，大量房企高位拿地，亏损项目不断出现。吃了苦头之后，房企拿地趋于谨慎，18-20三年间，大多数新拿地的项目在微利或者亏损的边缘苦苦挣扎。

今年空仓3个月之后在五月份实行的首批集中供地，又一个头部出现，可以从以下数据中得到佐证：

①楼面地价屡创新高——可对比的19个板块（首批前已出让有限价地）地价全面创新高，平均涨幅19.5%；

②全面封顶自持——80%地块封顶，平均自持比例达到9.36%，单批次自持面积达到66万方。

今年的自持面积已经比过去三年的总和还多。因为自持，房企的资金沉淀高达145亿元。

③利润空间持续压缩——即使不折算自持地价，按常规产品打造，杭州首批地块平均利润率仅2.1%；如果按自持地价以实际地价6折计算，平均预期利润率更是-3.17%，创下限房价以来新低。

一家上市公司，冒着巨大舆论及企业信誉压力下退地，凸显出当前交易制度下，土地市场高烧不退的现状，其带来的负面影响不容忽视，从制度改革的角度出发，给高热的市场降温，势在必行。

好地研究院认为，首先是改革现有的勾地制度，降低杠杆，提高保证金比例，可以降低房企高价拿地的冲动；

此外，需要从根本上解决限房价竞地价模式的内在矛盾。

当前，房价限，地价不限，全靠开发商自律控制地价，保持利润，但目前的拿地态势看，已经不可能维持行业的健康发展。

改变两头不平衡的办法，最好的途径是借鉴上海，报名阶段筛选出优质房企，报价阶段限制真实上限地价，保留一定的利润空间；也可以学习江苏，采用摇号/一次性报价。