好地网7月21日消息（研究员 颜景椿）今天，杭州市政府网站发布《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，详细规范了共有产权住房的概念定义、申请条件、价格和权属，明确了建设、供应、使用、退出及监督管理等要求。

公告截图

仅就目前征求意见稿内容，对比其他城市共有产权房方案，对杭州版共有产权住房特点，解读如下：

1、保障性质的同时，兼具市场交易价值

一方面，相较于目前商品房，共有产权保障住房购房家庭可按规定申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款,享受税收优惠政策。

另一方面，征求意见稿中提到，地块按“限房价、定份额、竞地价”出让，可以认为共有产权住房未来销售价格与目前的商品房限房价同轨。即使共有产权房项目重点保障在“九星”，仍有较多区域存在一二手倒挂。

由于共有产权房10年后可转为商品房上市交易，意味着共有产权房也能享受到房价上升的红利，即使是限售10年，预计符合条件购房者仍将积极申购。

2、评估价格依据标准是核心变量

取证满5年后，共有产权住房可申请一次性增购政府份额，其后住房性质转为商品住房，出让年限为70年，增购价由市发改委牵头进行市场评估并每年公布一次，满10年后方可上市交易。

杭州房价体系目前有两套，一个是限价的新房，一个是二手房价格，两者往往存在价差。未来评估价格，是依据周边限价的新房来定，还是依据二手房价而定，这是未知数。

如果依据新房限价而定，存在一二手价差，则购房者将积极增购政府份额。

3、住房来源多源化，但企业不能参与持股

征求意见稿中，筹建方式包括划拨土地、公开出让土地，既有房源转用。多源化的来源方式与广东、西安相似，较北京更为宽泛。

但相较于淮安，企业也可以参与助购，杭州版的共有住房，除了购房者，其余部分仅能为政府持有。

各城市共有产权房细则对比

附1：杭州房管局解读

橙柿互动记者第一时间采访了杭州市住房保障服务中心政策指导处处长童丽丽，就大家最关注的几个问题，进行独家访问。

1问、什么是共有产权房？和杭州现在的公租房、经济适用房有什么不一样？

童丽丽说，共有产权房，从国家政策层面上来讲，是目前三房为主体的住房保障体系的一个重要组成部分。

目前杭州已形成广覆盖、分层次、多元化，具有杭州特色的“三房三补”住房保障体系。“三房”即公租房、人才专项租赁房和蓝领公寓，“三补”即公租房货币补贴、高层次人才购房（租赁）补贴和大学生租房补贴。

而共有产权房，对于政府的产权份额跟购房家庭的产权份额界定更清晰了，它的政策体系里面有更明确的一个表述和规定。

和杭州现在的公租房、经济适用房的区别是：

公租房是只租不售的，共有产权房是购房家庭与政府按份共有产权的保障性租赁住房，也是一种以租赁部分产权的形式，保障住房困难群体的一个住房困难，解决他们的住房问题的。

和经济适用房不同的是，共有产权房，对于政府的产权份额跟购房家庭的产权份额更清晰了，政策体系里面有更明确的一个表述和规定。

2问、为什么要在这个时候出台共有产权的征求意见？基于怎样的考虑？

童丽丽说，杭州目前制定的共有产权保障住房政策，还是一个征求意见稿，出台有相应的背景。

“这个背景从国家宏观政策层面上讲，首先，是党的十九大提出要加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的要求”。

她补充说，最近国务院办公厅又出台了关于加快建设保障性租赁住房的意见，里面也提到要加快建立由共有产权房、公租房、保障性租赁住房构成的住房保障体系。

她强调：国家层面正式明确了共有产权住房属于住房保障体系的一个重要构成部分。浙江省推进高质量发展建设共同富裕示范区的实施方案里，也提到要加快“三房”（共有产权房、公租房、保障性租赁住房）为主体的住房保障体系建设。“我们杭州的共有产权保障住房的政策，是在这样的背景下，研究起草制定的”。

共有产权房目前在全国有多个试点，杭州今天推出的这份征求意见稿，是结合了杭州多方面具体情况，制定了具有针对性的措施。

“这次推出杭州市共有产权住房的征求意见之前，杭州也学习借鉴了像上海、北京、广州这些兄弟城市的经验，更重要的是结合杭州住房保障的实际，制定了这份征求意见。对于杭州来说也有重要的意义。”童丽丽说。

首先，它弥补了杭州在目前缺少“出售型保障房”的短板，为进一步健全杭州租购并举的住房保障体系提供保障。

第二，这在杭州加推进高质量发展，建设共同富裕示范区中，具有重要意义。

第三，有助于实现老百姓拥有自己住房的意愿。

还值得一提的是：目前杭州正在公开征求意见的共有产权保障住房管理办法，结合杭州实际，有这样几个特色——

第一，保障范围，是户籍市区户籍家庭和非户籍家庭全覆盖。

第二，购房家庭购买的份额上，也和别的城市不一样。

杭州的共有产权房购房家庭是可以选择不同份额的，在征求意见稿当中明确，就划拨土地建设的共有产权保障，住房项目购房家庭可以根据自己的支付能力，在50%~80%的份额之间进行选择。

第三，回购也不一样。

目前征求意见稿当中明确，购房家庭购买了共有产权住房以后，可以申请回购，而且5年内申请回购是按照当时的销售价款再加人民银行同期存款利息来计算的。5年以后，就要按照届时政府公布的征购价格来计算。

第四，征求意见稿当中明确，购房家庭购买共有产权保障住房以后，取得不动产证满5年的，可以征购政府的份额。征购的价格，届时由市发改委牵头会进行公布。取得不动产证满10年，可以上市交易。上市交易的时候，政府份额的代持机构有优先购买权，放弃优先购买权的，可以转让给市场上的其他人。

也就是说回购的时候，价格跟市场价是无关的，或按当时买的价格来给，或由政府来定。如果10年以后卖掉，价格就由自己来定，可以按照市场价。

3问、共有产权保障住房会在哪里试点？

共有产权保障住房建设，应结合“一核九星”城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套较为齐全的区域，促进职住平衡、产城融合。

4问、共有产权保障住房价格怎么样？

划拨土地共有产权保障住房项目销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。同一项目购房家庭可根据支付能力在50%至80%间选择产权份额比例，并按销售基准价对应的不同比例支付房价。

出让土地共有产权保障住房项目销售基准价为出让时限定的房价，购房家庭按照销售基准价对应的确定份额比例支付房价。

单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。

5问、共有产权保障住房怎么购买？

按征求意见稿，共有产权保障住房按照以下程序进行申购：

（一）申请预售。开发企业制定销售方案，经市或区级住房保障实施部门审核同意后，申请建设项目预售许可证。

（二）发布公告。市或区级住房保障实施部门发布受理公告，明确房源情况、准入条件、申请审核程序等内容.

（三）资格审核。申请家庭提出申请，经审核，按规则确定配售摇号选房排序名单并进行公告。

（四）配售摇号选房。获得配售摇号资格的购房家庭参加配售摇号，并按摇号顺序进行选房。放弃选房或选房后放弃购房的家庭，自当次选房结束之日起两年内不能再申请共有产权保障住房。专项共有产权保障住房申购办法另行制定。

童丽丽补充说：目前征求意见稿中，关于申请程序，其中有一条申请家庭提出申请，然后按规则确定摇号选房的排序名单，参加配售摇号选房的排序名单。

共有产权房办法正式出台以后，启动共有产权住房申请的时，会发布相应的受理公告，在受理公告里面会明确具体的规定规则。

目前是征求意见稿，等正式出台规范性文件后，共有产权住房项目启动申请时，会发布一个受理公告，公告里面会明确具体的规则。

6问、共有产权房可以卖吗？

共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易。

代持机构在同等条件下具有优先购买权，其放弃优先购买权的方可向他人转让。

购房家庭、代持机构按照各自产权份额获得转让总价款的相应部分。

转让后，住房性质转为商品住房, 划拨土地性质调整为出让。

7问：共有产权房可以继承吗？

共有产权保障住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为共有产权保障住房，限制交易期限从原取得不动产证之日起计算。

不动产登记部门应在不动产权证上注记“共有产权保障住房继承”“共有产权保障住房遗赠”或“共有产权保障住房离婚析产”、所占份额、准予上市交易时间等内容。

8问、杭州共有产权房，是否会对现有商品房市场产生影响？

杭州市共有产权保障住房时代马上要来了。虽然目前只是出于征求意见阶段，但未来细化出台后，是否会对杭州现有商品房市场产生影响？

先看共有产权房的来源。

童丽丽介绍，共有产权房筹建方式有三类，第一种是划拨土地新建，第二种是出让土地新建，第三种是既有房源转用。共有产权房的面积也有明确，以中小套型为主。由于目前还是处于征求意见中，对于试点，总体数量尚未有具体计划。

中房大数据研究中心总经理陈焕春认为，能够感觉到，征求意见稿充分参考了国内其他一些城市之前的经验。但目前的这份征求意见稿，还只是在大方向的基础上，画了几个框，定了几个原则。“其实还没量化，也没有太多的细则”。

“我认为，杭州共有产权保障住房，跟目前正在运行的商品房市场关联不是很大，应该说，它主要还是健全了制度，重点是保障房和商品房市场中间的这部分‘夹心层’。”

相对经济适用房来说，共有产权房的产权份额更加明晰，相对只租不售的公租房来说，共有产权房是购房家庭与政府按份共有产权的保障性租赁住房。它弥补了杭州在目前缺少“出售型保障房”的短板，是政府解决目前困难群体住房问题的重要政策创新，未来“杭州版”的共有产权房时代值得期待。

来源：都市快报

附2：《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》原文

第一章  总则

第一条（立法目的）坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，为健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，增加本市共有产权保障住房供应，保障市民住房基本需求，制定本办法。

第二条（概念定义）本办法所称共有产权保障住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。共有产权保障住房分一般共有产权保障住房和专项共有产权保障住房，一般共有产权保障住房为市、区两级筹建面向社会公开销售的保障性住房，专项共有产权保障住房为特定主体筹建面向特定对象销售的保障性住房。

第三条（适用范围）本办法适用于市区范围内共有产权保障住房建设、供应、使用、退出及监督管理。

第四条（基本原则）共有产权保障住房的建设和管理实行政府主导，市级统筹，统一规划，分级建设的基本原则。

第五条（公共服务权益）购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。

第六条（职责分工）市人民政府设立市住房保障议事协调机构，负责共有产权保障住房的政策、规划和计划等重大事项的决策和协调，指定市属国有企业作为市级共有产权保障住房政府份额的代持机构。

市住房保障和房产管理局是该项工作的行政管理部门，负责政策制定、组织实施、监督指导工作，负责市级共有产权保障住房的准入、使用、退出及监督管理,会同市发改委、市财政局负责共有产权保障住房销售基准价格、产权份额的确定。市住房保障服务中心（以下简称市级住房保障实施部门）负责具体实施工作。

市规划和自然资源局负责共有产权保障住房规划、土地供应、方案审查及不动产登记等相关工作。

市城乡建设委员会会同市发改委、市规划和自然资源局、市住保房管局负责市级共有产权保障住房项目初步设计审查及建设过程监管，并指导区住建局做好区级项目的上述工作。

市发展和改革委员会会同市财政局、市住保房管局负责共有产权保障住房政府份额增购价格的确定。

市教育、公安、民政、司法、财政、人力资源和社会保障、审计、税务、公积金等部门按职责做好相关工作。

各区政府（管委会）负责本行政区域内区级共有产权保障住房的建设、准入、使用、退出及监督管理，指定一家区属国有企业作为区级共有产权保障住房政府份额的代持机构。区住房保障行政管理部门（以下简称区级住房保障实施部门）负责具体实施工作。

第二章  建设管理

第七条（计划编制）市住房保障和房产管理局会同市发改委、市财政局、市规划和自然资源局、市城乡建委根据保障需求、城乡规划实施和土地利用现状等因素，编制共有产权保障住房发展规划和年度建设计划。

第八条（规划及用地）共有产权保障住房建设用地纳入本市国有建设用地年度供应计划，按不低于国有建设用地出让总量的一定比例，单独列出共有产权保障住房建设用地指标,并予以优先供应。

第九条（项目选址）共有产权保障住房建设应结合“一核九星”城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套较为齐全的区域，促进职住平衡、产城融合。

第十条（建设方式）共有产权保障住房采用以下方式筹集建设：

（一）划拨土地集中新建。市级做地主体和各区政府（管委会）作为市、区两级共有产权保障住房的筹建主体，具体通过具有开发资质的国有企业开发建设，土地使用权划拨至该国有企业名下。

（二）出让土地集中新建。按照“限房价、定份额，竞地价”的原则，在宗地出让方案中限定购房家庭所持份额，明确套型面积、交付时间、销售方式等内容，以“竞地价”方式公开出让住宅用地集中新建。

（三）既有房源转用。具备居住条件、位置适宜的政府房源、拆迁安置房、商品房或其他社会房源按规定程序也可转化为共有产权保障住房，具体规定另行制定。

专项共有产权保障住房由相关主体负责筹建。

第十一条（建设要求）共有产权保障住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。既有房源转用的，不受前述套型限制。

第三章 定价和权属

第十二条（价格管理）划拨土地共有产权保障住房项目销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。同一项目购房家庭可根据支付能力在50%至80%间选择产权份额比例，并按销售基准价对应的不同比例支付房价。

出让土地共有产权保障住房项目销售基准价为出让时限定的房价，购房家庭按照销售基准价对应的确定份额比例支付房价。

单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。

第十三条（产权份额）共有产权保障住房购房家庭和政府的产权份额应在《共有产权保障住房购房合同》及《共有产权保障住房使用管理协议》中明确，购房家庭产权份额比例不低于50%且不高于80%。

第十四条（价格确定程序）共有产权保障住房销售基准价及产权份额由市住保房管局会同市发改委、市财政局拟定后,报市政府审核批准。

第十五条（房源管理）共有产权保障住房需纳入全市统一的信息管理系统管理。

第四章 申请供应

第十六条（准入条件）市区户籍购房家庭申请一般共有产权保障住房需同时满足以下条件：

（一）主申请人具有市区户籍一定年限以上；

（二）购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房；

（三）单身申请人需年满30周岁（含）；

（四）政府规定的其他条件。

非市区户籍购房家庭申请一般共有产权保障住房需同时满足以下条件：

（一）主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》；

（二）主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限；

（三）购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房；

（四）单身申请人需年满30周岁（含）；

（五）政府规定的其他条件。

主申请人具有市区户籍但未满一定年限的购房家庭申请一般共有产权保障住房，需同时符合非市区户籍购房家庭准入条件中第（二）、（三）、（四）、（五）项条件。

无房核定的范围包括：申请家庭（含未成年子女）在市区不动产登记的房产、网签备案的购房合同、承租的公有住房（福利分房）、批地建房、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产等。

准入条件具体标准根据保障需求和房源供应情况，进行动态调整，并结合“一核九星”布局，按照职住平衡原则，制定房源供应方案，经批准后，通过公告形式明确。专项共有产权保障住房准入条件另行制定。

第十七条（家庭认定）共有产权保障住房以一对夫妻带未成年子女作为一户购房家庭,购房家庭需由一名符合条件的成员作为主申请人，其他人员作为家庭成员。未成年子女已作为家庭成员的,成年后符合条件的可再申请共有产权保障住房。30周岁（含）以上的单身申请人可以个人名义申请。

一户购房家庭只能享受一次共有产权保障住房保障。

第十八条（申请程序）一般共有产权保障住房按照以下程序进行申购：

（一）申请预售。开发企业制定销售方案，经市或区级住房保障实施部门审核同意后，申请建设项目预售许可证。

（二）发布公告。市或区级住房保障实施部门发布受理公告，明确房源情况、准入条件、申请审核程序等内容。

（三）资格审核。申请家庭提出申请，经审核，按规则确定配售摇号选房排序名单并进行公告。

（四）配售摇号选房。获得配售摇号资格的购房家庭参加配售摇号，并按摇号顺序进行选房。放弃选房或选房后放弃购房的家庭，自当次选房结束之日起两年内不能再申请共有产权保障住房。

专项共有产权保障住房申购办法另行制定。

第十九条（重大情况变更）选定房源的购房家庭，在签订合同之前，户口、住房、婚姻等情况发生变化的，应向市或区级住房保障实施部门申报，如因情况变化不再符合保障条件的，取消其保障资格。

第二十条（合同签订）共有产权保障住房购房家庭应与开发企业签订《共有产权保障住房购房合同》，与代持机构签订《共有产权保障住房使用管理协议》。

第二十一条（购房贷款）共有产权保障住房购房家庭可按规定申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款,享受税收优惠政策。

第二十二条（不动产登记）购房家庭应按规定办理共有产权保障住房不动产登记。不动产登记机构应当在预告登记证明和不动产权证上记载购房人和代持机构，附记共有产权保障住房、购房家庭份额、政府份额、限制交易年限等内容。划拨和出让土地建设共有产权保障住房，不动产登记土地性质分别为划拨和出让。

第二十三条（车库和配套设施）划拨土地集中新建的共有产权保障住房车位、车库由市、区两级代持机构负责运营管理。居住区配套设施除根据有关规定移交相关部门外，其余部分归政府所有，由代持机构持有并负责运营管理，转让产权的应按规定补办出让手续。

第二十四条（与其他住房保障政策的衔接）承租公共租赁住房、保障性租赁住房的家庭，购买共有产权保障住房的，应当在签订购房合同前腾退原承租的房源，享受公共租赁住房租赁补贴、高层次人才租赁补贴、新引进大学毕业生租房补贴的家庭，应当自签订购房合同次月起停止发放上述补贴。

第五章 使用管理

第二十五条（使用限制）共有产权保障住房购房家庭应当按照《共有产权保障住房使用管理协议》约定使用房屋，在取得完全产权前不得有以下行为：

（一）擅自转让、赠与房屋；

（二）设定除购房贷款抵押外的房屋抵押权；

（三）违反《共有产权保障住房使用管理协议》约定的其他行为。

第二十六条（增购及价格）共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房,权利性质调整为出让，出让年限为70年，自非税收入票据填发之日起算。仍视作享受过共有产权保障住房保障。证书附记需取得原不动产证满10年后，方可上市交易。市发改委牵头对增购价格进行市场评估，并每年公布一次。

第二十七条（回购管理）共有产权保障住房购房家庭需退出保障的，可向代持机构提出回购其份额的申请，由代持机构进行回购。

取得不动产证未满5年的，回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息，如届时市场价格低于上述价格的，以市场价格回购；满5年的，回购价款参照第二十六条增购价格执行。

第二十八条（购买其他住房）共有产权保障住房购房家庭在按规定由代持机构回购其份额前，或在其增购政府份额前，不得通过购买方式获得其他房产。

第二十九条（上市限制）共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易。代持机构在同等条件下具有优先购买权，其放弃优先购买权的方可向他人转让。购房家庭、代持机构按照各自产权份额获得转让总价款的相应部分。转让后，住房性质转为商品住房, 划拨土地性质调整为出让。

第三十条（资金管理）共有产权保障住房项目政府所得收益作为非税收入上缴同级财政，实行“收支两条线”管理，各级财政应保障政府回购和优先购买所需的资金。专项共有产权保障住房资金管理办法另行制定。

第三十一条（回购房源使用）政府回购及优先购买取得的共有产权保障住房，可按有关规定统筹使用或上市交易。

第三十二条（房产转移1）共有产权保障住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为共有产权保障住房，限制交易期限从原取得不动产证之日起计算。不动产登记部门应在不动产权证上注记“共有产权保障住房继承”、“共有产权保障住房遗赠”或“共有产权保障住房离婚析产”、所占份额、准予上市交易时间等内容。

第三十三条（房产转移2）共有产权保障住房取得不动产证未满5年，因法院裁定、判决、调解等须发生房屋所有权转移的，凭相关法律文书，可提前办理过户手续，房产性质仍为共有产权保障住房，限制交易期限从原取得不动产证之日起计算。不动产登记部门应在不动产权证上注记“共有产权保障住房”、所占份额、准予上市交易时间等内容。满5年的，按本办法第二十六条规定办理。

第三十四条（税费征收）共有产权保障住房购买、转让、回购等按规定缴纳相关税费。

第三十五条（物业管理）共有产权保障住房交付使用后，购房家庭承担整套住房专有部分和共有部分的物业管理服务费以及使用过程中全部管理责任和义务，全额缴纳所购房屋专项维修资金，行使物业管理的表决权。

第六章  监督管理

第三十六条（违反使用管理规定的责任）共有产权保障住房购房家庭有违反本办法第二十五条规定行为的，市或区住房保障行政管理部门应当责令其限期改正。逾期未改正，且情节严重的，市或区住房保障行政管理部门可责令其按违规行为发现时政府份额增购价格增购政府份额（未公布增购价格的，按同地段商品住房市场评估价执行），并就已购份额按上述价格补缴差价款，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房。

第三十七条（违规申请的责任）共有产权保障住房购房家庭采取隐瞒事实、弄虚作假等手段，骗购共有产权保障住房，取得申购资格的，市或区住房保障行政管理部门应取消其资格，按照以下规定处理，并禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房。

（一）已签订购房合同，未交付房源的，由开发企业与其解除购房合同；

（二）已交付房源，未办理不动产登记的，由开发企业与其解除购房合同，收回住房；或要求其按第三十六条规定处理；

（三）已交付房源并办理不动产登记的，要求其按第三十六条规定处理。 

第三十八（信用管理）共有产权保障住房购房家庭有本办法第三十七条规定情形的，将购房家庭主申请人及配偶的行为通报市联合征信系统管理部门，将其行为记入相应的征信系统。购房家庭被责令增购政府份额后，仍受10年交易期限限制。

第三十九条（工作人员责任）相关行政管理部门、代持机构及其工作人员在资格审核、监督管理过程滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门依法对直接责任人员进行处理，涉嫌犯罪的，移送司法机关。

第七章 附则

第四十条 （适用范围补充）建德、桐庐、淳安可结合当地实际，参照本办法，制定共有产权保障住房管理办法。

第四十一条（施行日期）本办法自  年   月  日起施行。