好地网7月21日消息（研究员 邬愉波）今天，绍兴越城区袍江东安村地块出让，16家房企经过128轮竞价，最终由阳光城&勤业联合体以封顶价23.88亿元（溢价率20.12%）拿下，并竞配15800㎡租赁住房。

地块出让面积10.9万㎡，容积率2.02，建面22万㎡。计算5100㎡回购房和配建15800㎡租赁住房建安成本后，实际地价达到12298元/㎡。

这是袍江今年出让的首宗涉宅地，也是其出让的首宗限房价地块。新房毛坯限均价18800元/㎡，车位限价18.8万元/个。

根据绍兴近日出台的全装修新政（相关链接：绍兴市区新房装修标准不低于1500元/㎡，升级包不纳入房价备案），该地块未来至少需提供不低于1500元/㎡的精装修。

据悉，今天参拍房企中，不乏绿城、中海、保利、碧桂园、华润、大悦城、美的等品牌房企身影。

好地研究院认为，今天土拍竞争激烈，与袍江目前库存告急、市场需求强烈有关。另外，袍江近期发布全新规划，未来发展可期，也是众多房企看好的理由。

地块指标

位置图（来源：好地大数据）

一、袍江库存告急，项目将快速去化

地块所在的袍江，在今天出让前，涉宅地断供已超过10个月，上一次出地是去年9月18日。

当时中交&杭州旌杭以楼面价19360元/㎡、溢价20.9%联合竞得洋泾湖11号地块，该地块就位于本地块南侧2公里处，案名中交·朗清园。

但该地块容积率仅1.02，因而楼面价高达19360元/㎡，非刚需产品。

而去年全年，袍江仅出了中交这块低密地块，再往前，就是2019年12月31日成交的星尚·禧樾项目地块了。

正因此，袍江的新房库存正迅速下降，目前在售楼盘，江樾府尾盘销售，世纪晨光基本已清盘，而中交·朗清园的产品为合院以及叠墅，定位高端。未售的只有星尚·禧樾项目，建面13.7万㎡。也就是说，袍江正处于库存告急状态。

但袍江目前的拆迁和改善自住的需求依然较强，根据近日公布的2021年越城区拆改计划，袍江有2个街道超过1500余户涉及拆迁。

因此，本地块超过20万㎡的体量，将为近期的市场供应解决“燃眉之急”，未来去化流速基本不用担心。

二、地块利润如何？

本地块靠近规划地铁3号线，区位条件不错。地块分A、B两区块，其中A区块整体回购一幢15层住宅，总建筑面积约5100㎡，回购价格为9200元/㎡，地下车位8万元/个。

本地块为袍江首宗限房价地，按新房毛坯限价18800元/㎡，加1500元/㎡的精装修，项目未来精装限价为20300元/㎡。

地块建面220853㎡，扣除5100㎡回购房和配建的15800㎡租赁住房后，可售住宅建面为199953㎡。

若以建安成本4500元/㎡、车位成本13万元，精装成本1000元/㎡（目前装修质量管控趋严，成本提高）测算，按精装价20300元/㎡销售，计算配建的15800㎡租赁房和5100㎡的回购住宅成本，以及相关税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%，+营销管理费3%）和财务成本（按照建安x1.5年x8%）后，项目未来预期销售利润率仅为1.89%。

不过，根据绍兴近日出台的全装修新政，允许房企提供2000元/㎡以上的升级装修包，且升级包不纳入房价备案范围，意味着房企可以通过装修服务升级来进一步增厚利润。

三、袍江未来看好，三季度还有近300亩地将出

除了供应见底，库存少，今天竞争激烈，还有一个原因，袍江片区正在被重新定义。

今年5月19日，绍兴政府官微“绍兴发布”发布《绍兴市越城区袍江片区规划研究》，指出袍江工业区即将成为历史，未来将变身一座产城人融合发展的国际智造城。

与新定位相对应的，原有的纺织、印染、化工、电镀等行业将全面腾退，转而聚力发展集成电路、生物医药、智能装备制造三大核心产业，特色化发展黄酒等历史经典产业，

显而易见，向着科创高地转变的袍江，未来发展潜力巨大。

土地供应量少的现状也将得以改变。从近日发布的《绍兴市区第三季度土地出让计划》看，仅排在三季度出让清单上的地块就有3宗，总计面积298亩，将大大缓解袍江的地块供应饥渴度。

其中有1宗西安拆迁地块，出让面积175亩，就在今日出让地块西侧200余米处。

袍江三季度拟出让涉宅地

三季度拟出让地块分布图（来源：好地大数据）