好地网6月22日讯（研究员 徐凡凡、庄海龙） 6月25日，徐州将迎来备受关注的首批集中供应地块出让。

本次出让地块一共20宗(仅含商住、住宅地块，不含安置房)，分布在除贾汪区以外的5个区，总出让面积1302亩，总建筑面积178.9万方，总起价132.3亿元。

此次挂牌地块“限房价、限地价”，报价至封顶后，将通过摇号方式确定竞得人。

首次尝试集中供地，市场热度如何？好地网结合周边市场情况，对地块热度进行预测分析。

今天带来第一篇：云龙区8宗地。

8宗地分别位于奥体板块（4宗）、金龙湖板块（3宗）、大龙湖板块（1宗），总出让面积554亩，总建筑面积84万方，总起价73.1亿元。

地块指标

地块分布图（来源：好地大数据）

【总述】

云龙区8宗地块位于奥体、大龙湖、金龙湖板块，皆是热点区域，位置上佳，改善客群首选。

此次所限地价均低于上批次同区域出让地块楼面价格，而且还规定了上限毛坯房价19000元/㎡，价格具备明显优势，再加上区域库存长期处于低位，去化压力可控，在目前土地市场火热的情况下，预计将有多家房企争夺，因此8宗地块将大概率触顶摇号拿地。

另外，此次“双限”集中供地已经给出调控楼市的决心，因此装修包及车位捆绑等非常规手段不可能再“肆无忌惮”。同时，8宗地块皆为改善型产品，客群定位相似，8个项目同时期上市，将面临激烈竞争。所谓“打铁还需自身硬”，欲拿地企业必须要将重心放在提升自身开发的硬实力上，所有开发环节质的提升，才能给企业带来合理的利润。

【奥体板块（4宗）】

奥体板块将出让4宗地块，总出让面积330.6亩，总建筑面积51.45万方，总起价44.72亿元。

①2021-34号太行路北A地块

地块位于峨眉路南、金沙路西，出让面积79221㎡，容积率2.07，建筑面积164285.9㎡，为商住用地。

起价137000万元，起始楼面价8339元/㎡，上限价格170500万元，上限楼面价10378元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡，竞得人须无偿配建社区综合服务中心，建成后无偿移交政府。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率7.5%。

注：项目利润率=（新房售价-项目成本）/新房售价（下同）

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（4.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；建安成本按4300元/方，车位15万元/个计算，车位成本10万元/个。

从2020年至今，板块内仅成交1宗涉宅地块，即2021年2月3日万科以总价28.85亿元摘得昆仑大道北、古黄河西地块，成交楼面价16109元/㎡，溢价率136%。

地块北侧1公里，绿地国际博览城项目，上批次开盘时间为2020年12月25日，在售高层均价17500元/㎡，项目第三批次520套房源正在蓄客中，预计均价17400元/㎡，具体加推时间待定。

地块西北侧1.9公里，金地时代艺境项目，上批次开盘时间为2021年3月28日，均价16500元/㎡，项目6月份加推下一批次540余套房源。

②2021-36号太行路北C地块

地块位于太行路片区，峨眉路南、金沙路西，出让面积68868.3㎡，容积率2.2，建筑面积151510.26㎡，为住宅用地。

起价133400万元，起始楼面价8805元/㎡，上限价格166700万元，上限楼面价11003元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡，竞得人须无偿配建一所12班幼儿园，建成后无偿移交云龙区政府。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率6%。

该地块周边出让地块和在售楼盘情况与上述地块相同，不再累述。

2021-34号太行路北A地块、2021-36号太行路北C地块两宗地块位置相近，周边有徐州市青年路小学商务城分校、青年路小学新城区分校、新元小学、徐州市第一中学新城区校区、徐州工程学院、徐州中医院新城分院等教育、医疗配套。美的广场、国信广场、绿地缤纷城等商业配套。

③2021-8号一中南A地块

地块位于紫金路南、唐盛路，出让面积37226.4㎡，容积率2.7，建筑面积100511.28㎡，为住宅用地。

起价85500万元，起始楼面价8507元/㎡，上限价格105500万元，上限楼面价10496元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡，竞得人须无偿配建一所18班幼儿园，建成后无偿移交云龙区政府。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率7.8%。

该地块周边出让地块和在售楼盘情况与上述地块相同，不再累述。

④2021-9号一中南B地块

地块位于峨眉路北、唐盛路西，出让面积35053.2㎡，容积率2.8，建筑面积98148.96㎡，为住宅用地。

起价91300万元，起始楼面价9302元/㎡，上限价格107900万元，上限楼面价10993元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率6.5%。

该地块周边出让地块和在售楼盘情况与上述地块相同，不再累述。

2021-8号一中南A地块、2021-9号一中南B地块相邻，紧邻规划中的地铁5号线、6号线。3公里范围内有新元小学、徐州市第一中学、徐州青年路小学新城区分校、美的广场、绿地缤纷城、大龙湖景区等生活配套。

【金龙湖板块（3宗）】

金龙湖板块将出让3宗地块，总出让面积133.2亩，总建筑面积18.7万方，总起价16.22亿元。

①2021-11号翠屏山A地块

地块位于和平大道南、汉源大道东，出让面积34547.5㎡，容积率2.1，建筑面积72549.75㎡，为住宅用地。

起价61700万元，起始楼面价8505元/㎡，上限价格77600万元，上限楼面价10696元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡，竞得人须无偿配建一所15班幼儿园。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率6.7%。

②2021-12号翠屏山H地块

地块位于和平大道南、汉源大道东，出让面积28524.9㎡，容积率2.2，建筑面积62754.8㎡，为住宅用地。

起价55200万元，起始楼面价8769元/㎡，上限价格69000万元，上限楼面价10995元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率6.5%。

③2021-13号翠屏山I地块

地块位于和平大道南、汉源大道东，出让面积25737.8㎡，容积率2，建筑面积51475.6㎡，为住宅用地。

起价45300万元，起始楼面价8800元/㎡，上限价格56600万元，上限楼面价10996元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率6.5%。

2021-11号翠屏山A、2021-12号翠屏山H、2021-13号翠屏山I地块这三宗地块位置相邻，位于新型板块翠屏山板块，临近云龙湖板块。

距此次挂牌地块1公里左右，碧桂园于2020年7月14日摘得原坝山热电厂地块，成交价15亿元，楼面价12412元/㎡，案名为“碧桂园云樾外滩”。项目于5月23日首开，首开均价22800元/㎡。

地块周边有云兴小学城东分校、徐州市绿地小学、徐州市云兴小学土山寺校区、云苑路小学、金龙湖小学，徐州第一中学新城区校区、徐州医科大学等教育资源丰富。有淮海环球港、迪卡侬、宜家等商业配套，还有金龙湖宕口公园等景观配套。附近有地铁1号线，地铁4号线，和平大道，汉源大道等，出行便利。

翠屏山片区棚户区改造征收是市级重点棚改项目。共征收3个村，征收房屋3939户、征收面积约200万平方米。项目征收工作分两期实施，其中一期于2018年12月启动，2020年6月份全部清零。二期于2019年6月已启动。

翠屏山片区将规划建设集综合商业中心、楼宇办公、高尚住宅、星级酒店等高端商住区，与高铁商圈、东部商圈、新城商圈、中央活力商圈串点成面，打造沿和平路、横跨新老城区的又一商业居住核心。

翠屏山片区是一块黄金地块。位于和平路黄金通道沿线，徐州宜家的南面，地铁1号线乔家湖站举步直达，还有临近高铁站的区位优势，再加上金龙湖的优美环境，住宅林立，未来板块价值将得以提升。

【大龙湖板块（1宗）】

①2021-14号昆仑大道南A-2地块

地块位于镜泊东路北、金沙路西，出让面积60125.6㎡，容积率2.3，建筑面积138288.88㎡，为住宅用地。

起价121700万元，起始楼面价8800元/㎡，上限价格152100万元，上限楼面价10999元/㎡。上限毛坯房价19000元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，建安成本4300元/㎡，车位价格15万/个计算，则利润率6.5%。

2020年至今，板块内成交2宗涉宅地块，均为儒辰竞得：

2020年7月28日，儒辰以成交价14.22亿元竞得大龙湖BC地块，楼面价16180元/㎡，溢价率达101.99%；2020年8月14日，儒辰以成交价24.12亿元竞得大龙湖西南A地块，楼面价13441元/㎡，溢价率123.96%。项目案名为“璞悦御珑湖”，示范区和售楼处即将开放，预计6月底首开16、17、18、14#共计296套房源，目前正在验资中。 

周边有徐州市青年路小学商务城分校、青年路小学新城区分校、新元小学、徐州市第一中学新城区校区、徐州工程学院、徐州中医院新城分院等教育、医疗配套。美的广场、国信广场、绿地缤纷城等商业配套。