核心提要：

一、非流量盘，利润达6.8%

二、限价将如何影响市场？

好地网6月16日消息（研究员 陈培培）今天，绍兴首宗“双限”地越城区F-28地块成功出让。经过70轮竞价，由绍兴城投以上限楼面价17526元/㎡加竞配租赁住房面积6000㎡取得，算上无偿移交租赁住房成本实际成交楼面价是18980元/㎡。

计算建安、税费等成本后，地块预期销售利润率为6.8%，在当前市场下，利润率较高。

好地研究院认为，这与本地块所处非明星板块，本身非流量盘有关，相比杭州、宁波“双限”地集中出让的热度，房企表现较理性。

今天共吸引14家房企参与竞拍，分别为碧桂园、中海、金辉、绿城、宝业、阳光城、保利、华颐、绍兴城投、华宇、华鸿嘉信、新希望、美的、康业&中天。

地块成交情况表

地块位置图

首宗双限地表现，如何点评？本网结论如下——

一、非流量盘，利润达6.8%

本地块容积率1.4，限高24米，按限价要求，可做两种产品：花园洋房和联排；

按24000元/㎡的洋房限价和27500元/㎡的整盘毛坯均价，预计洋房和联排的可设置比例为8：2，联排的均价可达41500元/㎡。 

假设洋房装修（装标2000元/㎡）、联排毛坯，则整盘均价可达到上限29100元/㎡；

本宗地实际楼面价18980元/㎡，如按洋房建安成本5500元/㎡（含装修）以及联排建安成本5500元/㎡，来测算（计税费6%，营销管理费2%，所得税25%），新房部分利润率约3%； 

车位按最小建面要求35000㎡配置，按车位限价洋房24万元/个、联排35万元/个算，依然按洋房和联排8：2设置，则车位利润率约3.8%。

两者相加，整盘共计利润率约6.8%。

但地块所在区域利好不多，以地缘性改善客户为主，流速相对慢，此利润实现，需要车位全部销售，因而需要保留一定的利润空间。

地块航拍图

二、限价将如何影响市场？

1、限价政策灵活，提升土地价值

相较于杭州一刀切限价政策，绍兴限价较灵活，充分考虑了绍兴低密产品比例较高的市场特性。

本宗地限价具有以下特点：

①整盘毛坯均价限价27500元/㎡的，3层以上住宅均价限价24000元/㎡，这样给低密产品留出了空间；

②3层以上住宅装修限最低2000元/㎡，上限可根据市场来设定；

③从设定立面、大堂装修、公共配套、景观等建设成本来保障品质要求。

综上，本地块限价考虑了容积率、规划要求，在保障品质要求下，同时给市场预留一定空间，这样能最大限度提升地块价值，预计这将成为绍兴未来制定“双限”地块限价的参考标准。

2、网格化管理，定价参考周边

地块限价3层以上住宅均价限价24000元/㎡，算上装修可达26000元/㎡，参考区域目前在售项目和越府，可以预判未来定价机制。加上绍兴实行区域价格网格化管理，原则上一年调整一次，一定程度上将给开发商预期设定期望值，会减少大幅加预期现象。

3、限价将如何影响市场？

此次限价，体现出几个特点：

①政府有市场化的一面，不期望土拍热度继续升高，板块限价会充分考虑板块价值、周边在售楼盘价格，限价地价格不会对现有价格体系造成大冲击；

②相比周边二手房价，一、二手倒挂不明显，一定程度上将降低购房热情。

另外，目前绍兴市场已进入阶段性高位，去年年底至今所拍卖高价位土地的价格预期能否实现没有得到市场验证，或价格虽然达到预期，但区域供应充足，产品竞争力却不足，导致流速变慢，如镜湖新区的祥生云境，大平层、7层叠墅没有达到理想去化速度。

结合以上几点，好地研究院认为，未来绍兴土拍市场有可能出现分化，不同板块的限价地，热度会有差异，对房企来说，未来拿地要充分考虑板块价值、库存、客户认同度，和项目价格实现度、去化流速、产品竞争程度和优势等要素。