核心提要：

1、板块集中供地下，孔浦商住地块溢价率或在25%左右

2、间断式供地后，镇海庄市宅地溢价率将封顶

好地网1月24日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市区内将有2宗地块出让，分别位于江北孔浦板块和镇海庄市板块，总建面8.5万方，总起价10.7亿元。

其中，孔浦商住地块是近一年以来板块内第三宗出让地块，商业占比超30%，部分商业需自持10年，同时配建学校、公园、邻里中心、超市等，打造小型生活圈，对房企整体的开发运营能力要求较高，预计溢价率或在25%左右。

而镇海庄市地块是板块时隔一年半后再次挂牌的一宗纯宅地，该地块周边市场需求量较大，具有快销预期，预计竞争激烈，将封顶竞配人才房。

两个板块虽相邻，但供地节奏完全不同，市场反应如何呢？具体分析如下：

地块指标

地块位置（来源：好地大数据）

一、板块集中供地下，孔浦商住地块溢价率或在25%左右

地块总建面5.73万方，其中幼儿园面积0.6万方，商业面积1.22万方（含邻里中心0.75万方），可售住宅面积3.88万方。另有公园绿地8330方，需按要求无偿代建。

起价6.99亿元，起始楼面价12200元/㎡，新房毛坯限价31200元/㎡。

孔浦板块内，去年已出让2宗宅地，北侧紧邻滨涛府项目由滨江集团于去年6月竞得，成交楼面价22000元/㎡，上限毛坯房价30600元/㎡，略低于本地块上限房价31200元/㎡，项目预期销售利润率为3.9%。

滨涛府项目于今年1月首开，推出480套房源，摇号中签率为96%，整盘全装价32600元/㎡。

自持商业面积为8634㎡，若地价参考周边宝龙商业地价3956元/㎡，建安成本按4000元/㎡计算，需沉淀资金0.69亿元。

公园绿地、学校以及居住服务部分按建设要求，不考虑地价，需沉淀资金约0.56亿元

若整盘项目利润按滨江项目的3.9%计算，住宅部分还需实现1.75亿元利润，则实际楼面价为20284元/㎡，若不考虑商业部分溢价，则对应名义楼面价为15285元/㎡，溢价率为25%。

实际自持商业部分十年后仍有一定价值，但自持期内需考验开发商的运营能力，其中仍需投入一定管理成本，预计溢价率将在25%左右。

当然，也不排除有开发商在商业部分加较高的预期，溢价率有可能进一步走高。

地块位置、周边出让情况（来源：好地大数据）

二、间断式供地后，镇海庄市宅地溢价率将封顶

镇海庄市地块为纯宅地，总建筑面积2.77万方，体量较小，地块呈“L”型，受机场影响，限高50米。

地块起始价3.74亿元，起始楼面价13500元/㎡，上限毛坯房价24500元/㎡。

地块周边一二手“倒挂”明显，且周边区域新房市场供应量较少，市场需求较大。

地块南侧1公里的崇文花园项目，去年12月底摇号认购，共推出395套房源，认购人数高达3628人，摇号中签率仅11%，成为去年宁波当红热盘之一。

崇文花园整盘毛坯备案价24200元/㎡，与本地块上限毛坯房价24500元/㎡基本一致。

地块东侧紧邻宁波第五医院、1902万科广场等生活配套，整体环境较佳，而且地块体量较小，有快销预期，预计竞争将非常激烈。

考虑目前土地市场的火热行情，房企拿地利润率持续下降，若按近三个月宁波市区平均拿地销售利润率1.5%计算，地块楼面价将达18446元/㎡，超过上限楼面价17546元/㎡。

因此可以预测，地块大概率封顶，若按地价折算，竞配人才房面积将在1000㎡左右。

地块位置、周边出让情况（来源：好地大数据）