好地网1月22日消息（研究员 徐路加）今天，萧山经开区、富阳富春板块共有3宗宅地成交，总出让金29.41亿元。

从成交结果看，市场似乎出现了“一冷一热”——

“冷”的是萧山经开区，兴耀虽然是封顶拿下的，但地价较此前地块大幅下降，房地价格差达到1.15万元/㎡，能快速清盘且没有自持资金沉淀，或是今年利润率最高的地块。

不过遇“冷”是有多方面原因的，如总体量只有2.85万方，而且预报价阶段已早早封顶，可参与度低。

继续“热”的是富阳富春板块，又是绿城分别自持16%和20%拿下。今年绿城已经在板块拿了3宗地块，仅自持面积就达到3万方。

好地研究院认为，富阳地块的拼杀，显示市场热度仍高涨，房企拿地积极性很高。而萧山经开区地块地价低于预期（预测为大比例自持），有其特殊性。

拿地明星绿城，在元旦后短短三周内，已经斥资56.1亿元，拿下5宗涉宅地（全部在杭州）。不论是拿地额、拿地数量，均位列全省房企拿地量第一。

56.1亿元的拿地额，已相当于去年绿城在全省涉宅地拿地额的10%，在杭州市拿地金额的25%。

另外，其摘牌的5宗地块，全部达到自持，总自持住宅面积近3.5万方，而去年没有拿自持的地块；

按限价计算，自持住宅货值达9.4亿元，而这些地块可售住宅总货值不过89.2亿元。自持比例高达10.5%！

具体成交如下：

兴耀封顶竞得萧山经开区宅地，成交价7.4亿元，成交楼面价25956元/㎡；

绿城15.6亿元包揽富春板块两宗相邻地块。其中，

60号地块成交价5.35亿元，成交楼面价15352元/㎡，溢价率封顶并自持16%；

61号地块成交价6.73亿元，成交楼面价15242元/㎡，溢价率封顶并自持20%。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

一、绿城今年涉宅地额暂列榜首，已自持面积达3.5万方

今年富阳富春板块共出让3宗宅地，由绿城包揽，且均高比例自持。杭州元旦后总共20宗自持，占总成交宗数（26宗）的76.9%，平均自持率为6.88%。而绿城的5宗地，每一宗都有自持，平均自持率高达10.97%，高于平均水平4.09个百分点。

据好地研究院测算，绿城今年在富阳斥资27.5拿下3宗地块，自持面积已经达到3万方，按2.5万元/㎡的售价计算，相当于货值达7.5亿元，平均自持比例达到17.5%。

在富阳沉淀大量资金，也可以看出绿城对于富阳市场的看好。要知道，在2016-2020年整个5年间，绿城在富阳也仅拿了3宗地，拿地额不到21亿元。

绿城今年竞得富春板块3宗地块情况

注：测算不计算土增税，营销管理费按房价2%，不折算自持地价及自持沉淀资金

绿城今年在富春板块竞得3宗地块分布

从整个杭州来看，今天拿下两宗地块后，1月份，绿城在杭州已经拿下5宗涉宅地，总建面32万方，总斥资达到56.1亿元，占今年杭州市区涉宅地总出让金的13.6%，是所有房企中最多的。

全省布局是绿城的一大特征——

去年，绿城全省涉宅地拿地额达到542.3亿元，位列全省第一；其中杭州226.5亿元，占比还不到一半。

在杭州勇猛拿地的同时，绿城今年在其他城市还没开张，后续拿地动作值得关注（其他城市目前土地出让节奏相对杭州缓慢）。

绿城今年拿地分布（来源：好地大数据）

二、兴耀萧山经开区地块的特殊性

兴耀封顶竞得的萧山经开区地块，成交楼面价25956元/㎡，且没有公租房要求。

相较今年板块内之间出让的两宗地块，今天兴耀地块实际地价下降至少3200元/㎡，降幅超过10%。

——滨江地块（1月6日出让，自持11%，可售住宅实际地价29171元/㎡）和招商地块（1月18日出让，自持16%，可售住宅实际地价29882元/㎡）。

相较地块北侧，兴耀去年4月20日竞得的星漫里项目地块，实际地价也下降1650元/㎡。

地价下降，项目有利润空间。按好地研究院常规测算，项目预期利润率5.8%；快销预期下，且通过与路北侧星漫里项目共用售楼处，营销管理成本也能有较大降幅，利润率还将提升，预计在8%左右，或是今年杭州利润率最高的宅地项目。

地块航拍（来源：好地大数据，拍摄于2020.12.24）

但是，好地研究院认为地块具备较高利润率，是具有特殊性的，是多方面共同作用的结果：

1、地块体量小

今天兴耀竞得的地块建面只有2.85万方，而今年滨江、招商在板块内竞得的地块总体量都超过13万方。体量小导致房企竞拍自持动力弱。

但体量小不是唯一原因，如今天绿城竞得的富春60号地块，总建面3.5万，照样自持16%，可售体量也仅2.9万方。

2、预报价阶段已封顶，可参与度低 

地块在4天前预报价已封顶，直接导致对利润率有较高要求，或者不愿自持负重的房企不参与竞拍。