核心提要：

一、地价创板块新高，项目利润空间不断压缩

二、为何还要积极拼抢？

好地网1月25日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波江北孔浦和镇海庄市成功出让2宗宅地，总出让金13.95亿元。

从成交结果看，虽然仅一宗封顶，但按常规方法测算，今日2宗宅地平均预期销售利润率为0.5%，明面上基本处于盈亏线左右。

另外，今天两宗地块成交后，产生2个记录：

1、2宗地块住宅实际楼面价均创板块新高；

2、本月宁波市区已有3宗地块封顶，单月地块封顶数量创新高。

具体成交如下：

其中，孔浦地块共吸引10家房企参拍（奥克斯、大家、美的、荣安、众安、龙光、华侨城、德信、宝龙、金科），最终由德信以楼面价15865元/㎡竞得，溢价率30.04%（昨日本网预测溢价率在25%左右）。

镇海庄市地块共吸引15家房企参拍（奥克斯、荣安、石榴、龙光、宋都、上坤、保利发展、宏地、碧桂园、德信、中梁、雅居乐、金科、大发、厦门国贸），最终由龙光以上限楼面价17546元/㎡竞得，溢价率封顶并竞1000㎡人才房（与昨日本网预测完全一致）。

在当前拿地利润空间持续下降的情况下，房企为何还要积极拼抢？

地块成交情况

一、地价创板块新高，项目利润空间不断压缩

新年以来，土拍市场热度不断上升，杭州宅地市场竞拍已进入全面自持阶段，宁波市场热度同样不减。

据好地研究院测算，加上配建成本后，今天江北孔浦和镇海庄市的实际地价均创板块新高，涨幅分别为5.9%（相比2019年9月）和42.6%（相比2019年6月）。

据统计，今年1月，宁波市区已出让6宗宅地，其中有3宗商业占比较小的地块价格封顶并竞配人才房，是宁波市区单月封顶数量最多的月份。

而去年宁波市区共成交83宗宅地，仅6宗地块达到封顶。

按常规利润率测算，今年1月出让的宅地基本处于亏损状态，平均利润率为-0.4%；按保本逻辑测算（土增税减免，营销管理费降至2%），平均利润率为2.2%。

具体测算情况来看：

①江北孔浦地块

计算公园绿地、学校以及居住服务部分建安成本，商业部分参考周边宝龙商业地价3956元/㎡，可售住宅实际地价24007元/㎡，创板块住宅地价新高。

此前，孔浦板块实际地价最高为22657元/㎡（美的于2019年9月24日竞得），地价涨幅5.9%。

而本地新房毛坯限价为31200元/㎡，与美的项目限价一致，反映出土地市场热度进一步提高，而预期利润率不断被压缩。

今天德信地块若按新房以上限全装均价33200元/㎡销售，按常规测算，住宅部分预期利润率1.9%。

自持商业部分在自持期间和10年期满后可整体转让，若考虑该部分物业利润，整盘项目利润率可小幅上调。

②镇海庄市地块

计算竞配人才房部分的建安成本，可售住宅实际地价18446元/㎡，同样创板块住宅地价新高。

此前，庄市板块实际地价最高为12930元/㎡（创维于2019年6月21日竞得，案名崇文花园），地价涨幅42.6%，而上限房价相较崇文花园项目仅上涨300元/㎡。

今天龙光地块按新房以上限毛坯均价24500元/㎡销售，按常规测算，住宅部分预期利润率-0.9%，若按保本逻辑测算，利润率仅为1.5%。

二、为何还要积极拼抢？

好地研究院认为，近期宁波市区拿地利润空间不断压缩，但众多房企依然积极拼抢的原因有以下几点：

1、“开源节流”增加利润空间

虽然住宅部分预期销售利润有限，但仍有其他增加利润的方式，比如装修升级包和产品创新来增加货值，实现“开源”，增加利润。

另外，通过压缩建安、财务、管理和营销等成本，减少资金投入，实行“节流”的方式，增加一定的收益。

2、快周转预期，提高资金效率

从今日两宗地块来看，龙光和德信项目均具有快销预期，特别是龙光项目所在的镇海庄市板块，市场需求量较大，且性价比较高，符合快周转要求的。

通过快速开发，提高资金利用效率，同时有利于后期融资，保持甚至扩大房企规模。

3、库存见底，急需补仓

去年，宁波新房市场热度较高，商品房销售额再创新高，各大房企存货被快速消耗；但另一方面由于房企拿地集中度快速提升，头部房企吃掉了土地市场大量份额，导致其他房企补仓压力增加。

以今日竞得者德信为例，去年，德信共竞得3宗“双限”地块，总货值仅67亿元，其中下应板块的宸芯里项目首开即罄，摇号中签率仅20%。

目前德信在宁波市区的总住宅存量为17.7万方，而去年德信销售面积为22.4万方，库存告急，急需拿地补仓。

德信在售和待售项目分布图（来源：好地大数据）