好地网1月25日讯（研究员 王迪）今天，苏州市区成功出让5宗涉宅地，总建筑面积48.46万方，成交总金额69.05亿元，平均溢价率12.4%；南山、弘阳、禹洲、保利、中海成功拿地。

相对于本网昨天的前瞻预测，房企对周边存量较大、商业占比较高的相城核心区80号商住地块更加理性，该地块也是本场土拍中唯一没有进入一次性报价的地块。

从成交结果来看，地价总体保持平稳，但近年出地量较少且地块属性更加优质的越溪、板块内仅剩最后一宗的白马涧，板块名义地价均被刷新；超60家房企参加本场土拍竞价，整体拿地表现既激进又理性，对于进入一次性报价的房企则是有实力的拼实力，实力不够运气来凑，能多一轮是一轮。

地块成交信息表

地块位置分布图（来源：好地大数据）

一、地价总体平稳，受市场调节小幅度涨跌

今天5宗地块顺利成交，相比同板块内距离最近、时间上最近成交的宅地价格，除未进入一次性报价的相城核心区80号商住地，实际地价均有不同程度的上涨；新房市场去化较好的板块更受青睐，地价涨跌变化也随之出现一定的分化。

1、吴中越溪79号地块：以楼面价17067元/㎡被南山竞得，创越溪板块地价新高。

相比去年3月25日卓越通过一次性报价竞得的上城时光项目宅地12846元/㎡的成交楼面价，板块地价上涨4221元/㎡（幅度32.86%）；但本案相比卓越地块位置更优、容积率更低，整体属性要好很多，所以实际涨幅参考性较小，更像是对板块的重新定价。

2、相城核心区80号地块：经过8轮加价，以楼面价16062元/㎡被弘阳竞得，溢价率6.09%。

按照规划要求，地块商业（B1）部分总计容建筑面积≥17000㎡，其中服务型公寓计容建筑面积15000-16000㎡，可按幢分割销售且最小分割单元≥6000㎡，剩余部分不可分割销售且不得分割转让。若商业部分按照地价3500元/㎡进行折算，则住宅部分实际地价为19686元/㎡；考虑到地块内公寓须按幢销售，大体量去化较为困难，若将公寓按照自持计算（地价按商业的六折），则住宅部分实际楼面价达到21498元/㎡。

相比2019年3月25日7月10日相城交建竞得的仁恒溪云雅园项目宅地22715元/㎡的成交楼面价，即是按照公寓自持后21498元/㎡的成交价计算差值，仍然降低了1217元/㎡（幅度5.36%）。

3、高新区白马涧81号地块：以楼面价14805元/㎡被禹洲竞得，创白马涧板块地价新高。

相比去年1月8日禹洲&苏高新竞得的本案北侧须现房销售宅地14763元/㎡的成交楼面价，板块地价上涨42元/㎡，在限价的情况下，此次小幅上涨更多是房企通过多报高价分位以提升中签率，造成的价格拉升，板块地价实际保持平稳。

4、高新区通安82号地块：以楼面价10206元/㎡被保利竞得。

相比2019年1月8日9月18日金辉竞得的悠步四季项目宅地9852元/㎡的成交楼面价，地价上涨354元/㎡（幅度3.59%）；本案受位置更加靠近科技城、体量大适合增加土地储备等优势影响，虽相对金辉地块容积率更高，但地价上仍然表现出一定幅度的上涨。

5、工业园区青剑湖83号地块：以楼面价23944元/㎡被中海强势竞得。

相比去年3月13日苏高新参股竞得的悦云庭项目宅地24022元/㎡的成交楼面价，地价表现为下降78元/㎡；但本案相比悦云庭地块容积率明显更高，可见实际地价仍然是在上涨的。

本场土拍成交地价与板块最近成交地价对比（来源：好地大数据）

二、60家房企参加一次性报价下的三种拿地心态

据好地研究院统计，本场土拍中超过60家房企参加竞价，房企对周边存量较大、商业占比较高的相城核心区80号商住地块表现理性；对其余4宗周边市场去化较好的地块，则表现非常积极，共计60家房企参加4宗地块的一次性竞价，产生501轮报价，而这其中也体现出房企在拿地不确定性较高情况下的三种拿地心态。

一种是以中海、碧桂园为代表，单宗地块报价便超过30轮，硬拼实力的“报价大户”；

一种是以保利、华润、金地等为代表，至少参拍2宗地块，其中一宗有侧重的尽量多报价，另一宗则是看运气的成分更多一点；

还有一种便是像南山、融信、圆融等房企，报价轮次不在多、重在参与，南山广撒网，每宗地块都参与一次性报价；融信、圆融等则是即使1轮、2轮报价也会参与其中试试“运气”。