核心提要：

一、钱塘新区金沙湖宅地，预计高比例自持

二、余杭临平北地块，预计溢价率超过17%，不排除接近封顶

好地网1月25日消息（研究员 徐路加）杭州市区1月份的土地供应盛宴终于将告一段落了，明天将上演1月最后一场土拍。

明天出让的两宗地分别来自钱塘新区和余杭区，均为宅地，总建面15.11万方，起价22.22亿元。

钱塘新区地块位于金沙湖板块，新房限价37500元/㎡，具有较好销售预期，预计竞争激烈，或高比例自持。（截至发稿地块报价已封顶）

余杭临平北地块，西靠超山风景区，限高20米，拟打造低密产品。预计地价将超过周边地块，溢价率超过17%，不排除接近封顶。

具体分析如下：

地块指标

拟出让地块分布（来源：好地大数据）

一、钱塘新区金沙湖地块，预计高比例自持

地块总建面8.19万方，起价15.58亿元，起始楼面价19010元/㎡，新房限价37500元/㎡（含装修4000元）。其中，地块内需配建公租房8194㎡（10%）公租房。

1、金沙湖板块具有快销预期

地块所在的金沙湖板块内，此前已出让有两宗双限地，分别由坤和&融创&开元联合体（案名坤和融创开元·望金沙）、绿城（案名绿城·春风金沙）竞得，新房限价与本地块一致。

望金沙项目，去年7月开售，近15万方住宅，半年时间售罄；在售的春风金沙项目，中签率也在30%以下。

金沙湖板块，目前次新二手房单价在4万左右，存在一定限价红利。

快销预期下，预计本地块预期利润率较低。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

2、预计竞争激烈，或高比例自持

若参考绿城宅地住宅实际楼面价25810元/㎡，对应本地块名义地价22729元/㎡，溢价率19.6%。按常规测算，预期销售利润率5.6%。

截止发稿，地块已封顶，按常规测算，预期利润率1%左右。

金沙湖板块，新房限价与萧山经开区一致，且本地块位于板块较核心位置，热销程度可与萧山经开区看齐。

而今年萧山经开区出让的3宗地块，均达到自持，按常规测算均负利润，需考虑部分税费减免和深挖货值空间才能实现可售部分微利。

基于此，本地块按常规测算零利润率，可作为预测下限——可售住宅实际地价，28345元/㎡，名义地价25011元/㎡，超过上限楼面价。

若参考招商竞得的招商地块可售住宅实际地价29882元/㎡，本地块自持比例达到16%。

即，好地研究院预计，地块大概率高比例自持。

3、谁将出手？

由于地块预报价阶段已封顶，正式出让阶段将直接竞自持，参与房企或适当减少。

二、余杭临平北地块，预计溢价率超过17%，不排除接近封顶

地块位于临平北板块，西靠超山风景区，南侧为奥特莱斯。总建面6.92万方，起价6.64亿元，起始楼面价9600元/㎡，新房限价19420元/㎡（含装修2500元）。另外，地块内需配建5%公租房（3461㎡）。

1、低密产品，仍有快销预期

周边，如江山风华、时代乐章等项目在去年均已售罄。洋房精装19500元/㎡，联排毛坯25600-28300元/㎡，且均需要摇号。以江山风华项目为例，去年洋房就去化13.2万方。

本地块限高20米，精装限价19420元/㎡，最高精装销售单价仅21110元/㎡，预计只打造洋房产品，且较之前项目均价更低，预计快速去化。

周边成交地块（来源：好地大数据）

2、溢价率或超过17%，不排除接近封顶

参考周边地块，成交楼面价最高的为东北角的金地地块（2018年3月15日出让，案名杭州江山风华）11191元/㎡。

本地块若成交楼面价达11191元/㎡（对应溢价率16.6%），计算公租房成本后，可售住宅实际地价为12017元/㎡，按常规测算恰保本。

但地块具有快销预期，且预计利润微薄。可降低营销管理成本，并按土增税减免测算，则在楼面价达11191元/㎡时，按低成本测算预期利润率2.2%。因此，不排除地价进一步走高，超过周边此前地价。

若地块达上限楼面价12418元/㎡时，充分挖掘车位、地下室、非宅配比等手段提高货值，仍有保本空间，在目前极端行情下，仍是有可能的。

即，预计溢价率将超过17%，不排除接近封顶。

3、谁将出手？

出手房企来看，本地块总价低，参与度高，参与房企或超过20家。周边有项目布局的房企，具有成本优势，如金地、旭辉、赞成等。