核心提要：

一、地块总货值较小，实际利润有限

二、万科首次与宁波轨交合作，开启新布局之路

好地网1月22日消息（研究员 楼陈名）擅长与全国各城市的轨交公司合作开发TOD的万科，今天再下一城，首次与宁波轨交联手，底价拿下宁波江北三官堂TOD商住地。

此前，宁波轨交的黄金搭档为华润与绿城，今天万科加入，是其“朋友圈”的扩容。

今天成交的三官堂地块比较袖珍，可售住宅仅1.64万方，成交价2.27亿元，楼面价11040元/㎡。

今日土拍结果，与本网前瞻预测（链接）一致。

除了体量小，本地块还涉及轨道5号线建设。体量小，货值低，交地时间晚，资金占用成本高，这或是本地块底价成交的最大因素。

那么项目预期利润如何，好地网做简要点评。

地块成交情况

一、地块总货值较小，实际利润有限

如本网预测分析，地块周边一二手“倒挂”，新房需求量较大，加之交通优势，该项目未来以上限毛坯房价24000元/㎡，能够实现快速销售。

若20%商业按周边4.0万元/㎡，住宅按上限房价2.4万元/㎡计算，该项目总货值为5.59亿元，总货值较小。

计算土地成交价、支付费用、建安成本和税费后，项目总成本约4.86亿元。

综上所述，项目整盘销售利润为0.73亿元，利润率达13%。

在目前火热的市场行情下，13%的利润率乍看非常吸引人，那么为何本地块仍以底价成交？

好地研究院认为可能有以下两点原因：

1、涉及轨道建设，开发要求较高

本地块位于轨道2号线和5号线换乘站，目前5号线正处于建设阶段。

除支付部分地下建设费用外，项目后期涉及轨道设施安装和施工的，需无条件予以配合，这对于开发商要求较高。

2、利润绝对金额低，资金占用成本高

地块总体量仅2.06万方，实际利润0.73亿元，绝对金额较低。

但本地块却需等地铁5号线12个月内完成建设后才能移交，预计开盘周期较长，不利于高周转，资金占用成本较高，对房企的资金影响较大。

二、万科首次与宁波轨交合作，开启新布局之路

本地块是万科首次与宁波轨交合作拿地，意味着万科在宁波正式开启“TOD模式”，而万科在全国已有多个TOD项目的开发经验。

去年，万科在宁波市区共竞得4宗“限价”地块，其中高新区1宗，镇海骆驼1宗，江北慈城2宗，总拿地金额59.8亿元，居去年宁波市区拿地金额的第四位。

算上今天地块后，万科在宁波市区的总住宅可售面积约60万方，而去年其在宁波市区是商品住宅销售面积达58.1万方，目前可售存量仅够支撑一年左右，补仓压力较大。

在与轨交正式合作后，意味着万科在宁波市场将有更多的拿地机会，布局之路将更宽广一些。

万科在宁波市区待售和在售项目分布图