好地网1月19日消息（研究员 陈培培）明天，湖州吴兴区乌山单元02-05B+C号地块出让，总建筑面积5.47万方，起价31700万元，起始楼面价5794元/㎡。

该宗地曾有两次撤销挂牌记录，分别在18年6月和20年6月，出让面积、容积率都有一定调整。

宗地所处东部新城，市场热度急剧升温，地价不断走高：

去年10月21号滨江以71.45%溢价率、8749元/㎡楼面成交价竞得吴兴区诸墓单元01-05A号地块；

今年1月14号三一集团以93.18%溢价率、9892元/㎡楼面成交价拿下吴兴区常溪单元02-07F号地块，是东部新城新高。

此次出让地块与上述2宗地容积率相同，区位更优，明天本宗地将拍多高，好地研究院分析如下——

地块指标

地块位置图

地价测算：楼面价或至10500元/㎡左右

宗地距吴兴区政府3km，紧邻市中心；距离万达2.4km；南侧距湖州东站3.5km；板块内有优质学区：湖师附小西山漾校区和湖州四中西山漾校区。

该区域开发多年，逐渐成熟，宗地区位优于滨江地块和三一集团地块。

宗地规划容积率1.1-1.5，限高54米，宗地主要产品是小高层+联排产品：

上实·天澜湾位于宗地北部2km，小高层近期成交均价14700元/㎡、联排成交均价25300元/㎡左右，已售罄；

蓝光雍锦园位于宗地西侧1.5km，小高层近期成交均价15200元/㎡、联排成交均价29800元/㎡左右，基本售罄；

金成·浅山郦境位于宗地北侧，小高层近期成交均价15800元/㎡左右。

参照以上楼盘现价，宗地预计小高层成交均价15800元/㎡、联排成交均价25000元/㎡；以小高层：联排比85：15，则整盘均价将在17000元/㎡左右。

如以三一集团地块的成交楼面价9892元/㎡参考，以小高层建安成本4000元/㎡、联排5000元/㎡、车位15万/个计算，则宗地利润率在4%左右；

宗地在区位上略优于三一集团地块，地价应高出三一集团地块；而三一集团地块保本房价达到16000元/㎡， 而周边高层11000-13000元/㎡，联排22000-24000元/㎡，至少需要加预期10%以上，按目前市场趋势，本宗地也很大可能加预期拿地。

若本宗地加10%预期计算，在保持8%的利润率下，楼面价将在10500元/㎡，此时溢价率在81%。

周边参考项目产品