好地网1月19日消息（研究员 徐路加）毫不意外地又现自持！余杭区今天出让今年首宗宅地，崇贤小体量地块，因为有板块将拥有两条地铁的超级利好传闻加持，而遭热捧。最终由本土房企宋都竞得，代价是溢价封顶加自持20%。

地块建面4.7万方，成交价6.4亿元，成交楼面价13573元/㎡。测算公租房和自持成本后，可售住宅实际地价16753元/㎡。

崇贤板块目前已出让7宗双限地块，新房限价均为23000元/㎡。此前板块地价较为平稳，实际地价在13500元/㎡左右。意味着今天宋都地块可售住宅实际地价上涨3250元/㎡，涨幅达24%。

好地研究院认为，今年以来，土拍两大特征表现尤为明显：

①高比例自持，面临资金沉淀——今天的宋都地块，可售部分利润补贴后，也将沉淀资金1.66亿元，而项目可售货值也不过8个亿。

②板块内相同限价地块，地价屡创新高——意味着利润极度压缩，拿地越晚，地价越高。

地块成交情况

地块航拍（来源：好地大数据）

地块航拍（来源：好地大数据）

一、时隔一年，崇贤板块地价上涨24%

今天本土房企宋都首入崇贤，地块成交楼面价13573元/㎡，若计算5%公租房及配建成本，折算20%（8566㎡）自持部分地价，可售住宅实际楼面价为16753元/㎡，创板块新高。

回顾崇贤板块自2019年7月限房价以来出让的涉宅地，新房限价均为23000元/㎡——

共出让7宗涉宅地，剔除去年5月绿地香港竞得地块（商业比例29%），此前地块实际地价基本维持在13500元/㎡左右。

即，相比2019年底，时隔一年，崇贤板块地价上涨3250元/㎡，涨幅达到24%，而新房限价一分未涨！

地价大幅上涨，意味着利润极度压缩：

若按照好地研究院此前测算方式，板块内之前双限地预期销售利润率在6.2%左右；而今天宋都地块，折算自持地价后，可售部分预期将亏损6.9%。

即使不考虑自持折价及土增税，可售部分按全住宅销售，按整盘也将沉淀资金1.66亿元，相当于自持部分毛坯成本19345元/㎡，基本与上限毛坯价接近了。

要减少自持沉淀，增加车位配比、地下室是一方面；

最主要的还是要充分利用地块容积率低、建筑密度高的优势。若用足10%的非宅配比，设置底商+商墅，预计可以设置4千方左右，售价预期看至3.5万/㎡（高层二手房预期看至3万），可提升货值4800万，自持成本可下降至13750元/㎡，约为住宅毛坯限价的7折。

二、今年9个典型板块地价屡创新高

据好地研究院统计，今年出让地块涉及18个板块，其中有双限地可比的9个板块，地价创新高。

市场竞争的白热化下，越往后拿地，地价越高、自持比例越高，是显著的特征。

以萧山经开区为例，一个月内出让的两宗地块，后出让地块地价即上涨2.4%；自持比例由11%上升到16%；

富阳富春板块，半年时间地价上涨12.6%，自持比例也由2%大幅提升到16%；

而今天的崇贤板块，地价则是一年跳涨24%，且成为首宗需要自持资金沉淀的双限地块。

好地研究院认为，在目前的极端行情下，若亟需拿地，在双限城市需趁早；或者，下沉到非限价城市。

今年典型板块地价涨幅